媒体再次呼吁下调存量房贷利率，“重定价”可能性更高

陪着寂寞看孤单

7日，中国房地产报发布题为“支持楼市内需，利率政策还可作为”的社评文章称，对于存量房贷利率的下调，从2022年10份开始，基于房地产形势和市场调研，我们持续发出调整的呼吁，时至今日，我们依然认为，非常时期，当用非常之策，改变市场预期，我们就能用时间换空间，早日走出需求不足的局面。

FOST认为，中国房地产报是住建部主管媒体。在本篇社评中，该报旗帜鲜明地建议下调存量房贷利率。这说明部委内部可能存在关于调整存量房贷利率的争论，而住建部主张下调。此前披露的数据显示，居民提前还房贷仍在持续。截至二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额25.49万亿元，相比年初净减少3254.7亿元。近期央行披露的数据也显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，较一季度末的个人住房贷款余额38.19万亿元，少了4000亿元。此种形势下，近期存量房贷利率下调预期持续升温。4日，彭博援引知情人士称，中国据悉考虑分两步下调存量住房贷款利率，在减轻居民家庭负担的同时减缓对银行利润的挤压。知情人士透露，金融监管机构已提议在全国范围内将存量房贷利率共计下调80个基点左右，分为两步进行。首次下调可能会在未来几周内进行，第二次下调将于明年年初生效。知情人士称方案可能对首套和二套房都适用。6日，《中国证券报》刊发题为“存量房贷利率下调窗口开启？‘重定价’'转按揭'两路径呼声高”的文章。业内人士认为，当前存量房贷利率下调的可能性与必要性俱在，且有两种可能的实施路径，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。据FOST观察，今年以来，市场一直在呼吁降低存量房贷利率。近几个月，FOST报告多次提出降低存量房贷利率是一个政策选择。目前，阻力来自银行方面。截至6月底，银行净息差已跌至1.54%的历史低点，远低于被认为保持合理盈利能力所必需的1.8%的门槛。FOST认为，存量房贷利率下调，从本质上讲，是财富从银行转移到家庭，对消费非常有利。事实上，有投行估计，如果现有所有的抵押贷款都进行再融资，借款人每年可以节省约3000亿元人民币的利息支付，相当于中国零售额的0.6%或国内生产总值的0.2%。对于银行，像国有行这样住房抵押贷款业务较多的机构将更容易受到政策影响。不过，分期降息有助于减轻对贷款机构的打击，而且接下来，银行可能再次下调存款利率，以减轻贷款收益下降的影响。对于调降方式，从各方面表态看，在当前按揭需求疲弱的背景下，放开“转按揭”可能会造成银行恶性竞争。相比之下，“重定价”可能性更高，且存量房贷利率下调范围有望扩展至二套住房。对于房地产市场，我们认为，当前总体还处于去库存阶段。近两年，各地推动楼市去库存的主要措施包括推动住房“以旧换新”、推行“房票”安置、政府收购商品房用作租赁房、支持企事业单位购房、房企将商品房转为长租房、出台各种购房刺激政策等。不过，商品房库存仍在持续攀升，二手房挂牌量大幅增加，楼市调整还将继续。接下来，可能出台的措施包括：（1）调整保障房政策，由“建设”转“筹集”，允许地方政府购买商品房转作保障房，预计规模有限。（2）推广住房“以旧换新”经验，将一些旧房转为保租房，同时带动新房销售。（3）支持拆除危旧房屋，调整城中村改造政策，少建或不再新房，支持“房票”安置。（4）给予财税金融政策支持，这点也是本篇社评强调的。预计未来将继续放松房贷政策，减免交易税费，鼓励地方政府多方筹资，灵活调整政策，逐个楼盘制定方案。（5）加大政策刺激力度，支持改善性需求，允许房企降价，让市场机制发挥主导作用。来源：FOST宏观

yuzl00

看帖看完了至少要顶一下，还可以加入到淘帖哦！