破大防！一个小区700多户业主要卖房……

神隐之左手

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二手房的成交量远超新房!
跟二手房成交量一样亮眼的数据，还有二手房的挂牌量。
2022年6月底，郑州的二手房挂牌量还只有约7.9万套。
短短两年时间，郑州的二手房挂牌量激增5万多套，已经来到了13万套！
对于二手市场来说，挂牌量是一个非常重要的指标。
挂牌量体现的是该小区的二手库存，很大程度上直接影响小区业主的挂牌价。
而且降价幅度，也与挂牌量多少密切相关，同小区挂牌量是10套还是20套，能直接影响议价空间。
那么郑州超13万套的挂牌量，哪些小区贡献的最多呢？

在以上这些高挂牌量的小区当中，绝大多数挂牌率是高于5%的。
要知道，正常范围内的挂牌率在3%-5%，证明社区的二手房流通性，还处于健康的买卖流通范畴。
5%就已经是警戒值了。卢浮宫馆、财信花园、亚星盛世家园、逸品香山、建业花园里等小区，挂牌率也高达7%以上。
永威城、融创城开珑府以及正弘数码公寓、中原新城学府一号等小区，挂牌率甚至高达9%以上。挂牌率一旦超过5%，就意味着价格内卷、竞争激烈、转手困难、成交周期被无限拉长。想找接盘侠？难上加难！2

其实不难发现，这些挂牌量大的小区，清一色都是几千户的大型社区。远大理想城一个小区7568户，曼哈顿广场5036户，橡树玫瑰城4024户……
更不用说永威城、绿都澜湾、绿都紫荆华庭等小区，都是分了多期开发，基本上每个小区都是小几千户，几个小区加在一起就是上万户。经开老城的远大理想城，占地近500亩，十五个组团院落，67栋楼，有高层、小高层、洋房，体量非常大。十几年的房龄，半开放式社区，小区门禁形同虚设，人车不分流，电动车能骑到单元门口。美甲店、理发店、工作室等已经开到小区楼里面，小区环境杂乱无章，实际居住舒适度不高。但是价格不贵，基础配套很完善，距离东区近，对刚需很友好。

曼哈顿广场，半开放式社区，总共五千多户，楼下是底商，楼上是住宅，比较喧闹，实际居住体验一般。不过单元门、电梯都需要刷卡，安全性还不错，四楼空中花园，绿化整齐划一，还有篮球场。主城区核心地段，近地铁1号线，楼下就是商圈，出租的比较多。

绿都紫荆华庭总共分为六期开发，其中雅园、晴园、和园、朗园都是上千户。春晓小学和郑州一中紫荆中学双学区+地铁2号线+橄榄城、铭汇广场商业，配套基本共享。雅园是体量最大的一期，17年交付的次新房，小区绿化还不错，儿童娱乐设施完善，公共区域卫生也很干净。小区大部分都是刚需自住，生活氛围浓厚，虽然挂牌量高，挂牌率尚且在合理范围内。

这种大型社区的优势在于居住氛围浓厚，周边配套相对成熟。但是在配套共享、产品又大差不差的情况下，动辄大几百套房子流通到二手市场，那简直就是神仙打架！当你想要置换的时候，都不用考虑跟周边的竞品小区比较，内部竞争就已经相当激烈了。房价踩踏，是大型社区最容易发生的事情，尤其是赶上房子满二满五的时候。而这些高挂牌量的小区，房东抛售的意愿更加迫切，割肉降价，眼睛都不眨一下。正弘蓝堡湾一期，111平的两室，最高挂牌价2.5w+，最低挂牌价1.6w+，同一户型的价差竟然高达近1万，总价便宜了整整一百万。
即便如此，这套3年前发布的，挂牌价最低的两室，至今还没有卖出去。和竞争激烈的大型社区相对的，是那些挂牌量极低的楼盘。这类小区往往只有几百户，在售房源通常保持在个位数，有些稀缺户型，根本不用发愁卖不掉，甚至不用降价，转手没问题，急售的话议价空间也不会太大。
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这些挂牌量大的小区还有一个特征：挂牌的房源，小户型占比相当高。正弘数码公寓，省实验学区房，小区全部都是40平、70平左右的小面积段产品。曼哈顿广场，金水老城的开放式小区，小区一共挂牌280套房源，其中1室和2室户型占比高达58%。升龙国际中心一共挂牌了257套房源，其中1室、2室户型占比高达72%。还有东区的卢浮宫馆，1室、2室的挂牌量占比达55%，如果加上89平小三房，占比就更高了。一般来说，小户型要么是刚需过渡，要么是用来出租。对于刚需过渡来说，两房的居住周期很短，有置换需求，再加上这两年房子不仅不好租，租金回报率也低。这就导致小户型大量挂牌出售，直接拉低了小区整体房价，相比大户型，小户型的抗跌能力更弱一些。最近上海出台了新政策，明确了中小套型住房的建筑面积标准：多层为100平，小高层为110平，高层为120平。原来的标准分别是90平、95平和100平，新政规定的面积标准比原先多出10到20个平。这意味着，未来小户型面积段将集中在100-120平这个范围内，100平以下的小户型会越来越少。在郑州10月份即将土拍的三宗土地中，高新主城的10号地，容积率只有2.5，而旁边的正弘青云筑容积率高达5.08。还有双湖科技城的9号地，容积率仅1.7，对比双湖在售的两个项目，高新和锦莲序项目的容积率2.49，保亿豫景晨园容积率1.99。新拍地块的容积率明显降低了！这也意味着，未来会有更多大面积段改善产品入市。无论是上海直接控制建筑面积标准，还是郑州间接降低容积率，其实都是为了改善大面积产品而来。可见，小户型正在被抛弃！而且随着保障房体系逐步完善，市场上的存量小户型，不仅要面临本小区的激烈竞争，还将受到保障房地严重冲击。郑州已经有大批的人才公寓投入使用，平均一居室每月600元左右、两居室每月1100元左右。上个月，郑州首批配售型保障房也开始销售，均价才6千多。无论是租房还是买房，刚需都有了更高性价比的选择。市场上的存量小户型，即将迎来更猛烈的抛售潮！
在此情况下，这些高挂牌量的二手小区，尤其是小户型占比高的小区，想要止跌只会更艰难。
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楼市已经全面进入存量时代！无论是是销售量，还是供应量，二手房都是主力！但其实买二手房比新房更容易踩坑。一些挂牌量大的二手小区，可选性更多，议价空间大，往往成交量也不错，但是要考虑后期的流通性，挂牌率超过5%就要慎重了。二手房市场还存在很多低端供应，比如说房龄超过20年的老破小、老破大，一方面是产品已经被淘汰，另一方面未来房屋维修问题很多。
二手房的房龄很重要，它决定了小区的品质和产品，要首选次新房。而且在小户型被抛弃的当下，买房一定要是三室，至少是个三室，满足一家人的自住需求。房龄20年以上的小户型，未来只会被套牢！