北京东西城的平房学区房，适合哪类家庭？

疯了吧

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
北京东西城的平房学区房，适合哪类家庭？
1、资金预算不太高的。毕竟平房的面积都不大，所以总价一般都在300万上下，最低的150万甚至以下都能买到。当然，想买几个小目标的王府宅门儿也有，但那和上学就没什么关系了，直接买个学校好不好啊。
2、只想落户要学位，不考虑自住体验的。毕竟这种平房和四合院两码事儿，都是面积非常小，甭说起居了，连做饭洗澡上厕所都不方便，很难满足家庭需求。租出去也行，但最好在上学后进行，避免入户调查的麻烦。
3、时间充足的。因为平房和楼房不同，楼房全款的话一个月之内绝对能办妥，贷款一般几个月也足够了。而平房不太好说，就算没有土地证的麻烦，仅仅是测绘也要一个月左右的时间，两个多月也正常。所以虽然是全款，最好也比楼房多打出两三个月周期。如果是需要办理土地证的还不好说了，顺利的话半年内，不顺利的折腾到最后也没戏。
4、追求“保值”的。之所以打引号，是因为平房的保值要受到政策的影响，跟楼房有本质的不同。在没有利空政策的情况下肯定保值，但谁也无法保证。或者这么说吧，在现有政策下，平房可以做到和周边楼房同等保值，因为一旦面临腾退，补偿款是参照周边楼房制定的。
5、征信有瑕疵的，也就是不方便贷款的。这句其实是废话，因为平房就贷不了款。但毕竟有一部分总价很低的，用楼房的首付款就能买到，所以相对适合征信不好的。
6、喜欢平房生活环境的。这就跟上学和投资保值无关了，纯粹自己的喜好
……
买平房需要注意的问题？
1、除非有很硬的关系，否则最好没买“公房”，公房包括直管公房和自管公房。直管公房的产权是房管局的，由他们直接管理，以前可以走内部手续更换租户，2017年之后几乎不可能。自管公房的产权是单位的，理论上可以买卖或更换租户，但现实中需要报当地房管部门审批，谁批啊？
2、买私房最好买办理过土地证的，也就是双证齐全的，否则很麻烦。这具体的就不说了，反正得找四邻来指认边界，细致到一根木头一块砖，邻居不配合的话就拖下去了。另外平房首次交易还得缴纳土地出让金，现在每平米1.7万左右，这笔钱是业主自己出还是买房人垫付都得说清楚，更得有人担保，否则扯不清的麻烦。
3、平房的面积，最好买8平米以上的。因为虽然没有明确的落户要求，但是有“实际居住”的模糊说法。如果太小的，那说不好是否会被刁难。另外北京传统平房是以14平米为一间的，7平米是半间，在此面积之上的才算房子。这并没有明确的规定，只是个传统说法。
4、也最好别买太大的房子，也别以“宜居”为标准。因为面积大就总价高，流动性减弱。另外就算宜居也并不增加租金收益的比例，并不划算。常规就是8-12平为合适，再大没什么意义，遇到腾退也不占便宜。
5、千万别买“过道房”一类的。这种房很少，但也是存在的，别被无良业主和中介的低价给忽悠了。这种房买了也未必能落户，因为派出所的都熟悉现场情况，有统计表。落了户也未必能入学，只要被举报就悬了。而且这种房就算地上有建筑也有可能被“提前腾退”，也就是因为消防而拆除，那就白折腾了。
6、加盖的违建问题。这其实不算问题，就相当于装修，看着给钱互相商量吧。但千万别用正规产权房的价格，也别幻想腾退时能多拿钱，还得冒随时被强拆的风险。
7、中介问题。平房别迷信链家等大中介，他们的优势是楼房，对于平房这种太麻烦的并不擅长，再遇到业务不熟的经纪人还或许惹麻烦呢。所以买平房最好找当地专做平房的，然后上网或找朋友了解口碑。另外尽量见到业主谈价格，毕竟平房的价格不透明，被吃差价的可能性比楼房大。
8、价格问题。这实在不好说，平房每间都不一样，没有标准价。只能说以大概的均价做参考吧，单价太贵的就算了，毕竟腾退的时候没人认账。
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总之，平房是个小众市场，并不适合所有家庭，一定结合自身需求和具体的房源再做决定，另外找好中介，谨防被吃差价。另外平房受政策的影响大，所以除非是就喜欢这居住体验或环境的，否则不建议长期持有，四合院豪宅除外。
仅供参考。

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