有房族要减负了？38万亿高息房贷，迎来下调曙光

77898876

大家好，我是蓝白。
今天都在传一个小作文，说正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，降低居民债务负担。
1，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到明年1月的重定价日。
2，也可以做转按揭，就是把现在的按揭贷款转到其他银行，并按照最新利率签订合同。

你看这传闻，说的还有模有样的。
先别激动，小作文的出处，是彭博，也是资深老作家了。
这家之前发的不少救市传闻，像商品房收储，保交楼，有的是得到过验证的。
但这种所谓的“知情人士”信源，有时候很不靠谱，总是把体量往夸张里说。市场这边就一片欢腾，最后一看，落地的力度完全跟传闻不是一个量级，又作鸟兽散。
这种事刚开始都是惊讶的大呼，啊，这么牛掰？
被类似传闻溜的多了，就淡定的“哦，又来这套是吧？”
我觉得，存量调整有可能，要实现转按揭很难。
随着首套房贷越降越低，存量与新增之间的利差不断扩大，又有大批人提前还贷，宏观上冲击银行的资产端，加重了对消费的挤出效应，这几个月已经表现的越来越明显。
这个时点，下调存量房贷，减轻债务负担，确实是可以考虑的办法。
现在新发的首套房贷，在5年前看来简直低的不可思议，看新闻说，云南玉溪房贷利率降到2.95%，广州四大行首套房利率调到了3.2%。
看全国的话，可以参考贝壳研究院的百城房贷利率统计，2024年5月，百城主流首套房贷利率平均是3.45%，比4月份降了12bp。

他们的最新报告是5月份的，不知道这俩月为啥没更新。
要知道5月是517新政的第一个月，7月份又降了一次LPR，现在真实的首套房贷应该也就是3%出头。
而存量房贷去年降了一波后，大部分房贷还在4%以上，像2017-2021这几年利率下限比较高的一线城市，比如深圳，新发首套是LPR-45BP，2020年是LPR+30BP，房价+利率都高位站岗的业主不在少数。
深圳现在一套350万的房贷，利率从4.5%降到3.4%，每月少还2212元，一年就是26544元，30年下来快80万了。
新发和存量之间利差拉大会产生什么后果呢？
居民部门的缩表会加快，进而冲击金融与消费。
谁都不是傻子，低利率环境下，长债收益率和存款利率一直在降，5年期定存都降到1字头了，但凡有点钱，当然是提前还贷最划算。
所以，提前还贷的本质，就是买一个超长期的4%以上的理财，5年期LPR降的越多，超长期理财的性价比就越高。
经济学里有个词叫“理性人假设”，但是，个体的理性决策，往往会造成群体的非理性。
1，房贷是银行最优质的资产，都排队还贷，有的中小银行不讲武德还高息揽储，息差很难顶。
2，大规模的提前还贷，钱包就会攥的越来越紧，必然会对消费造成挤出效应。
你看今年一众消费公司发的财报，个顶个的差。
从星巴克、麦当劳到雀巢，从优衣库、LVMH，再到宝洁、欧莱雅，还有几大消费龙头，伊利营收和扣非净利润下降，茅台批零价跌破2500，五粮液、汾酒洋河二季度净利润环比甚至降了50%以上。

银行顶不住，消费起不来，创业就业机会跟着变少，又进一步强化人们对未来收入的悲观预期。
缩小存量房贷和新发之间的利差，是打断负向循环链条的办法之一。
下面聊聊调整房贷的方式和影响。
去年调存量利率，是按照“下调至发放时城市利率下限”的方式，还要认定是首套，涉及了22万亿的规模，占存量按揭大概是58%，每年减少房贷利息支出1600亿~1700亿。

按中金的测算，假设存量按揭利率（估算4.0%），下调至新增利率水平（估算3.4%）平均下调60bp，估算减少利息支出2400亿元。
2023年降过存量利率后，存款利率马上降了10bp，抵消了息差的冲击。
如果这次降幅达到60BP，甚至允许转按揭，那存款利率至少要降15bp，才能抵消息差的影响。
总结一下，我觉着吧，降存量的三种方式：
1，降5年期LPR，政策利率换锚7天逆回购后，货币调控更灵活了，美联储年底前如果开始降息，咱们降息的压力会更小一些。
这个方式最容易实现，但弊端是新发房贷利率会更低，缩小利差有点难。
2，像去年一样调存量房贷，但不允许转按揭，这种方式能惠及更多有房族，但调整幅度可能不会太大。
3，全面放开，既允许业主和银行自主协商，也允许转按揭，这种方式存量利率降的最多。
但转按揭这口子一开，银行现在整体净息差已经低于合意净息差1.8%临界值了，一旦那些经营压力比较大的中小行恶性竞争，谁也无法预料会造成什么后果。
降LPR，最保守。
单降存量，更常规。
放开转按揭，最激进。
大家觉得会采取哪种方式？评论区聊聊吧。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。