房子比你先“养老”？南京老破小要花钱“续命”了

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本文作者：Aaron发稿平台 | 哥们买房


未来房屋也要“养老”？笔者刚买了鼓楼“老破小”的朋友被暴击了：我的房子已经够老了，还没给我妈养老我就要给我的房子“养老”了。


上个周末，随着住建部宣布“房屋养老金”将在上海、南京等22个城市开展试点后，整个朋友圈都炸了锅，可以大概理解为，之前二十年按揭养了个儿子读到大学，现在又要准备给他定期体检、上保险、交养老金。

值得一提的是，房屋养老金“公共账户政府建，不给群众添负担”，其来源有二：


✦ 第一来源是公共维修基金，用之前已经运转了二十年的住宅维修基金替代，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过，进入房屋养老金个人账户（维修基金是在新房购买的时候由购房者按照购房款的2-3%比例，或者每平米缴付100～200元，直接存入资金账户。）；
✦ 第二来源由财政资金出资，以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。





暴跌的老破小

  还能接盘么？

本以为老破小的春天要来了，没想到“房屋养老金”给泼了一盆冷水。


根据某二手房机构统计，南京的老破小被卖爆了！譬如7月二手房成交面积分布中，60-90㎡共成交1056套，户型占比高达41.5%，而这类房子，基本是老小区居多！

虽然老旧房屋的成交热度高涨，但是由于年限久远，房子存在安全隐患也是必然：外墙脱落、电力故障、漏水这样的问题司空见惯，奢望大拆大建，成本过大，全部由政府兜底，也不现实，只能通过房屋养老金的机制。

——对有一定房龄的老旧小区或住房做定期体检，及时发现潜在的风险，进而维护，这样就能延长房屋寿命。


本质上，与日本房屋持有过程中的修缮积立金很相似，不过日本的修缮金是每月缴纳一次，每个月三五百到上千元人民币不等。

◎日本房屋持有花费

那么，老破小还能不能接盘？


可以看到，目前南京老破小旧改比较困难，部分需要业主自费资金原拆原建，随着“房屋养老金”的出台，未来老破小的宿命基本就是通过缴纳养老金，去不断维持房子的存活寿命。


而老破小的房屋养老金个人部分（即维修基金），都是十几二十年前缴纳的，基本没有太多存余，所以选择“老破小”，未来一定要慎重。

小区养老金屡遭动用

 问题频发惹争议  

小区“维修基金”的蛋糕很大，但是业主往往使用起来困难重重，钱的监管也是业主们的关注重点。


● 首先，物业维修基金的利用率还不高：早在2020年末，全国基金总额结余已经超过1万亿元，截至2023年底，南京累计交存维修资金153.93亿元，总余额为170.67亿元，2023年主城使用维修资金18.36亿元，使用率为11.93%。

可以看到，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。


● 其次，维修基金的监管问题：一般维修基金缴纳至当地监管账户，然后给到物管公司代为管理，而这其中操作空间很大，往往会有挪用基金或者业主不知情的情况发生。



武夷绿洲小区近1600万的消防维修改造工程
笔者从江苏经济报的视频中看到，就在今年5月初，南京市江宁区武夷绿洲小区消防系统维修改造工程招标造价1687多万元，其中公共维修资金1145万元，非公共维修资金542万元。


业主说，这是南京住宅小区一次性动用维修资金之最，打破了纪录。

据悉，本次走的是申请应急维修资金的渠道，不需要经过业主跑票。

南京御湖国际小区的维修资金突然被用来修瓷砖


今年年初，南京御湖国际小区有8个楼层的楼道墙砖脱落，存在安全隐患，朗诗物业通过应急流程动用维修资金来修瓷砖，业主表示，没有投标询价和施工方案，此外，大家并不知情。





江北文承苑小区业主投诉物业及前业委会动用300多万维修基金


今年7月，江北新区葛塘街道文承苑小区业主投诉物业及前业委会主任动用300多万维修基金，长达24页的投诉书内含各种报告、合同、方案、申请表等扫描件资料。

对于维修基金屡屡被挪用的情况，有专业人员表示：“过了质保期，动维修基金是正大光明的，这里面的猫腻就很多了。同样的一条路，经常跟我们干活的单位，五万块钱能做，但是我报八万，审计也能过，这里面都有三四万的利润。一个不大的小区，随便修修就一百多万。”


如果真有一天房屋养老制度实施了，那这项政策应该可以倒逼房屋从建造质量、维修基金监管工作的全面提升。


● 再者，居民使用专项维修资金障碍重重：从程序上看，维修基金提取使用很严格。小区有业主大会的，住宅专项维修资金划转归其管理。要使用资金需要七个步骤：一、物业公司提出使用方案；二、业主“双三分之二”同意；三、物业公司组织实施；四、物业公司向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；五、业委会审核同意、报主管部门备案；六、业委会向银行发出划转的通知；七、银行划转。


这就导致了一些修缮工作，由于业主不通过，而被搁置得不到妥善解决。譬如某些小老小区想要加装电梯，要业主身份证，产权证出具，由于历史原因不少业主办不了产权证，亦或是部分业主没有缴维修基金、又不愿意出现金，加装电梯比登天难。


所以，针对“房屋养老金”，一方面房屋体检、房屋维修不能走形式，应该建立一整套的监管措施，针对不同房龄的房屋，应该明确合理的体检周期，不能搞成过度体检、过度维修。


另一方面，确保按计划执行，以实现房屋的持续维护和更新，别只是钱收上去了，但实际落地又大打折扣，成为不良公司反复套取“住房养老金”的手段，违背了政府利民的初心。

长风秋水

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