谢逸枫：全国保交房锁定396万套房3.96亿平，需要多少资金？

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文/谢逸枫
目前中国房地产出清，基本上围绕着资不抵债的项目（房企）破产重组清算、符合条件的项目纳入白名单项目保交房、符合保障性住房收购的商品房项目收购，卖不出又不符合收购的项目与烂尾项目的炸掉重建。

房地产出清，一则是出清库存风险，即保交房。二则出清债务风险，即保交房与转型、新模式发展。其中房地产债务风险出清，通过公司破产、清算与债务重组及出清商品房与土地及资产的库存还债，实现房企债务风险化解的目的。
保交房是当务之急的重大优先事项，涉及业主的切身利益。国家不仅建立全国保交房信息系统，还进行了“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式探索，这个模式在郑州首先试点，待条件成熟与时机将向全国推广。
保交房的任务非常重大，因为涉及的房屋套数多，房屋面积大，涉及的保交房金额巨大。特别是2023年的保交房350万套目标未完成，剩余49万套4900万平方米，按照全国平均房价10437元，涉及保交房资金缺口金额5114亿元。

保交房面积创2020年以来历史新高，主要是住房交付累计、交房延长时间集中。按照住建部会同金融监管总局组织的“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在2024年年底前交付的396万套住房。
根据官方的数据，2024年全国保交楼住房396万套，按照一套100平方米计算，面积达到3.96亿平方米。比2023年350万套增加46万套，比2023年3.5亿平方米增加4600万平方米。可想而知，如此大的交付面积，房企压力大。
保交房的资金来源压力，是首当其冲的。2023年保交房的资金来看，2023年末全国保交楼350万套，按照一套房100平方米计算，面积达到3.5亿平方米，只完成301万套，还有49万套未完成，涉及的保交房资金缺口达到5144亿元。
按照2023年全国平均房价10437元，350万套房，面积3.5亿平方米，涉及保交房资金金额3.6530万亿元。3500亿元的保交楼专项借款是不足够的，占比不到10%。最主要的资金来源依然靠房企销售回款，其他是开发贷款、AMC并购贷。

2024年全国保交楼住房396万套，面积达到3.96亿平方米，按照前7月全国平均房价9849元，保交房的资金金额达到3.9002万亿元，扣除5392个白名单项目融资金额近1.4万亿元，保交房的资金缺口2.5002万亿元。
截至2月28日31个省份276个城市已建立房地产融资协调机制，房地产项目白名单涉及6000个项目，通过贷款金额超2000亿元。截至5月16日白名单项目贷款金额9350亿元。截至8月23日审批白名单项目5392个，融资金额近1.4万亿元。
从保交房的资金来源与缺口来看，首先是继续实施保交楼专项借款与并购贷款，新增3000亿元，其次是扩大白名单与融资额，新增6000亿元。再其次是剩余1.6万亿元，则需求端的刺激政策加码，帮助房企加快销售回款。

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