2024美国房产基金大出逃！

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「用商业角度  破解世界变化」

 这是「商业侦探佳」的第 122篇视频  




“限制提现！”

从金融顶流黑石到叱咤全球的Starwood Capital，这些号称手上掌管了万亿千亿美元资产的美国基金巨头竟然一个接一个赎回告急，难道拿不出钱了？


而让这些巨头流血不止的竟然是——房地产！
美国资本圈的地产生意究竟怎么玩的？到底这些基金曾经如何拿捏包括中国在内的全球房产市场？房产市场的资本游戏难道将就此崩盘了？今天的「商业侦探佳」带你看懂房产市场背后的资本之手，和顶级基金正在经历的地产危机？


说到房地产，你心里的players，可能包括类似万科这样的开发商；持有产权的业主；没有产权，靠交房租获得使用权的租客，以及夹在中间，不厌其烦给你打电话的房产经纪大军；另外就是打理房产的物业。对了，你可能要说还有银行，在你买房子，盖房子，钱不够的时候，借给你钱的重要角色，总之是一群围着房子团团转的人。而今天要说的资本圈还有一类player，别说房子，连房产证，碰都不碰，却能躺着靠房子挣钱，他们到底是怎么玩的呢？——他们靠的就是我们今天的主角：房产投资信托基金。

房产基金诞生记！




房产投资信托基金，或者我们简称房产基金，绝对是美国资本市场“玩”出的产物，最高峰时美国的房产基金规模能达到4.5万亿美元，是房产市场的资本巨兽！




说到它的诞生，这里还要把时间线拉回到1960年，在那个时候，美国的房产市场格局还是我们刚才说到的模样，因为1958年联储开始加息，信贷资金市场明显收紧，造成美国从1960年的4月进入衰退，当时房地产的表现是非常拉垮。国会就有人提出，房产市场太差，因为玩家太少，只有大佬才能入局，如果要搞活房产，必须要吸引更广泛的钱进来。


那是什么阻碍房地产市场吸钱呢？一个门槛是房产不流通，买卖房子有多麻烦，不用我说大家都知道，另一个门槛就是客单价太高，估计对于大部分人来说，一辈子买的最贵的东西就是房子，所以普通投资者是不会随便投资房产的。 


然而，一切在1960年9月14日艾森豪威尔总统签署了《烟草税修正案》时被改变了，这个修正案里增加了一个和烟草产业没半毛钱关系的房地产部分，被称为房地产投资信托法案 。

美国法案经常有这种夹带私货的现象，一般就是两党博弈的残留。而这个房地产投资信托法案的核心内容就是把房地产证券化，手段就是通过建立所谓的REITs，Real Estate Investment Trust的缩写，房地产投资信托基金。


什么意思？大家开始划重点哈！

这种基金主要会去投资房地产相关资产，投资人不用去管房产的部分，只要投很少的钱，就可以参与到这类基金里，而基金获利的90%法定都要分给投资者，类似于凑份子买房子，赚的钱也会分给你，但买房子等等麻烦事你都不用管，而且进出自由，是不是感觉阻挡大众参与房地产投资的两个槽点都不是事了。这个法案的出台就此开启了美国房产市场投资的新篇章。


在美国之后，从欧洲到亚洲，包括中国，已经有至少40个国家，相继推出了类似的法律框架，建立起REITs在房产投资中乘风破浪的基础。

当然玩得最大最野的，还是美国！

谁是背后推手？




有了法案基础，当然还需要把REITs推向市场的人，这里就要说到树立第一个REITs基金的人：Thomas J. Broyhill，我们叫他小汤。小汤有个堂兄Joel Broyhill，就是国会推动房地产投资信托法案出台的重要议员。通过这个堂兄，小汤成了最早注意到这个法案的人之一。

一开始大家都不知道要怎么玩，但小汤一听说，就觉得这是个千载难逢的好机会，必须做点啥，他考虑了多种模式，比如针对有钱人投入高端项目的模式，也想过主攻想建设自己社区来增值的中产，最后还是决定推出了房地产行业从没有过，一个人人都能参与的大众产品，于是在1961年，小汤建立了第一个REITs基金：American Realty Trust。


既然是第一个，所以一开始美国广大的隔壁老王们都不知道这是啥。为了推广，小汤开始四处搞讲座，还在高速公路甚至华尔街树广告牌，盯着那些年轻人推广，硬是帮REITs打入投资圈，是绝对的行业奠基人。


经过了最初的摸索和科普，房产基金产业从90年代开始，发展越来越快。2022年高峰时，美国整体REITs基金管理规模达到4.5万亿美元，差不多一半的美国人口都有在投资REITs或相关资产。

要说这个数字还真可怕，为什么这么说？因为从去年的数据看，美国整个房产市场的规模才只有3.7万亿美元。


所以REITs为啥这么吸金呢？

房产基金为啥爆火？




房产基金大受欢迎，✅一是因为投资收益高，同时税务上有优势。早在19世纪，英国的经济学家David Richardo就发现和提出了“地租理论”。

从这个理论，就可以看出房地产的一大特色，就是可以不断创造现金流。而且刚才说了，法律规定，REITs90%的收益都要直接分给投资者，这就是标准的Cash Cow！


要知道并不是所有的股票都会有分红，而期货等等更是啥分红都没有，我们之前一个文章介绍的债券（）倒是有稳定的利息收入，但是如果等着到期，本金是没啥升值空间的，但REITs手上的房产还是会升值的噢。


再来说说REITs的税务好处，最核心的就是不用交公司税。要知道大部分股票分红那都是公司税后收入里抠出来的钱，和REITs绝对没法比。有人算过，主动型的REITs平均年收益能到10.6%。

而且投资者拿到手的现金收益还有一些减税优惠，这就赚得很爽啊！


房产基金能大火的✅第二原因是在于玩法多，覆盖房地产市场的方方面面。因为美国监管不断放开，REITs可以投资的房产类型变得越来越多元，比如美国在1999年颁布REITs现代法案，就是进一步放开了REITs可以涉足的领域。

所以60多年下来，从购物中心，到电影院，再到医院，数据中心，农业等，发展出了20多种地产方向的REITs，基本是什么行业火，跟着就会有什么产业相关的地产REITs出炉。毕竟哪个行业能完全不用地？

这给了很多想参与新产业的投资者一种相对稳定和灵活的投资机会。比如疫情刚开始的时候，电商很火，所以电商仓库相关的REITs也跟着火，这两年AI热，于是数据中心地产相关的REITs就立刻抢了风头。另外美国在1986年颁布税务改革法，还给予房产基金绕开第三方，直接经营的权利，这下REITs搞钱的空间更大了。


房产基金能越来越火的✅第三个原因就是门槛越来越低，之前还要通过专门的券商，结算和定价都有一些周期，而从90年代开始，REITs一个接一个开始上市，让参与REITs变得和买卖股票一样得方便，自然就有更多的投资人，不管是小打小敲的散户，还是养老金等大金主，都愿意进场。






房产基金的正反两面？




放眼现在全球最大的基金，从黑石，到KKR，几乎没有谁没碰房产业基金的。 咱们来说说不但是“全球私募之王”，同时也是“地产之王”的黑石。

作为全球第一个万亿美元规模的另类资产基金，黑石有包括房地产，私募，对冲基金和信贷及保险四块业务，其中比重最大的就是房地产。

包括在中国，他们也都收购过上海的长泰广场等地产，参与过不少项目。


这里大家可能有疑问，什么叫另类资产？这是相对于股票，债券这种容易交易的所谓传统资产。

另类资产一般都是流动性比较差，私募啦，房地产啦，原材料啦，甚至跑车，艺术品，红酒也都是。


那像REITs这样的房产基金，对于房地产市场到底能带来什么呢？


我们先说说这个好处。首先让房地产不再是大公司和富豪们的专属，小投资者也可以从地产发展中获得一杯羹。这个过程中，又帮房地产行业扩大资金来源。


其次，在危机时，可以帮助稳定市场，比如我们开始说到的这一波房产基金危机的主角之一Starwood，最早就是靠着低价接手美国在8、90年代储蓄及贷款危机中一批“暴雷”银行的公寓楼起家的。另外一个案例就是黑石，1985年创立的黑石，最早专注做私募，1991年才开始碰房地产，金融危机成为了黑石的重要转折点，那个时候，黑石大量低价买入了违约的住房，因为有他们接盘，稳定了危机中的房价，当然他们自己也赚得盆满钵满。也从此，房地产成为黑石比重最大的业务。


第三，就是加速新兴行业和地区的增长。之前我们了说了，什么行业火，就会有什么行业的REITs等着热起来，这个当中其实也是吸引了社会资金，帮助这些产业快速建立相关的基础设施，加速发展。另外因为有这样的资本方愿意参与和接盘，才会有更多开发商愿意投入新项目。






REITs为何会翻车？




刚才说了REITs的好，但要是玩得太大，也是会出乱子的，包括酝酿了现在美国房产基金的危机，我们先说说这些REITs的操盘手，或者Sponsor怎么赚钱，靠的就是收各种管理费、手续费。有根据管理的房产体量收的，有根据收益收的，绝对得名目繁多，有数据显示，七七八八加在一起，差不多是基金收益的6%～9%。

所以对于这些基金来说，想赚更多钱，就是吸引尽可能多的资金，买好的房产。


当过量的REITs，带着大把钱涌入房产时候的时候，最直接的结果就是会抢房源，同时人为推高房价。就看这个图，是商用房的价格指数，能想象么，疫情出现之后，没人再去办公室的时候，竟然商用房价格指数还在飙升，不觉得很没道理么？

这和大量REITs带着资金涌入脱不开关系，同时房产基金作为大地主，和小租户相比，肯定是强势的，会造成市场越来越不利用普通租户，联合国就在2019年发表报告指出，黑石在金融危机之后买入大量违约房之后，就是房租大涨价，赶走很多租客。

危机如何酝酿？




我们再来重点说说现在的危机，我们来聚焦这一次危机的第一主角黑石，在金融危机后，吃到房地产时代红利的黑石在2017年建立了一支房地产基金BREIT，当时美国的房产时候正在经历着大牛市，同时利率依然是在历史低位。

很多人都想参与到房地产当中。黑石对BREIT的定位简单地说就是让普通人也能参与商用房产，它的优势，门槛低，2500美元就可以入局，虽然没有上市交易，但背靠黑石强大实力，分销做到了大大小小各级券商，而且和别的REIT相比，各种费用比较低，同时BREIT承诺的分红高，声称这几年业绩年收益率能超过10%。所以BREIT一上市，就火了，才5年时间，就达到了1160亿美元的规模，最高峰的时候每个月能有30亿美元的资金流入。

成为了美国最大的房地产买家，在2021那年带给黑石高达18亿美元的管理费。


但没想到爬得越快，摔得越狠，2022年，美国开始加息，大家的资本成本升高，同时商用地产开始不太行，这个时候，投资者纷纷要把钱拿出来，黑石慌了。作为一个新基金，之前发红利那么大方，主要的现金来源其实是新的投资者源源不断流入的资金，而不是真正房产挣得钱，所以让黑石着急的不光是大家要取钱，同时也是投入的新资金也开始枯竭。


而且BREIT管理的房产，不但流动性差，价值还在缩水，同时投资过程中黑石还加了杠杆，还有支付利息的压力，所以黑石整个现金流告急，在2022年11月宣布开始限制赎回，每个月的赎回只能是投资者资产的2%，每个季度不超过5%，就是有这样的限制，15个月的时间里，还是有150亿美元流出BREIT。

之后，吃到上一波房产红利的KKR等基金公司也相继经历了资金出逃，纷纷限制提现。虽然黑石今年3月结束了限制，但是Starwood5月提出赎回限制后，整个房地产基金的资金出逃又开始加速，预计今年整体规模会达到165亿美元。

美国的房产市场，主要是商用房市场并没有任何好转的迹象，投资者也不太可能回归当年的疯狂，这个血就还会继续流淌。


巴菲特说，只有退潮后，才知道谁在裸泳。整个房产基金市场，在经历了疯狂的大潮之后，也许才开始找到真正的平衡。

宽松的监管，立法的刺激，带来了美国房地产市场的高速发展和巨大的资本盘，促成了和真正的行业需求的不平衡。危机也许不可避免，就像资本永远逃不开贪婪。你怎么看这一场房产基金危机，留言告诉我。










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