超万套住房，来冲击广州楼市了？

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该来的，终于来了！
日前，广州住建部发布了《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》。

内容很多，重点也不少。给大家简单总结下几个核心问题： 1、哪些人有购买资格？
     广州户籍、本市无房、在本市无房且申购前3年内在广州市无自有产权住房转移记录、未享受购房优惠政策、社保满3年；单身申请人须年满30周岁。


    当然，如果是本科以上学历、中高级职称、高技能人才以及人才绿卡持有人，不受户籍和年龄限制，同时缩短社保年限。



 2、配售型保障性住房面积多大？

     90㎡以下，以两房、三房为主。


3、价格怎么定？


     按照同地段普通商品住房市场评估价格的一定比例确定。回购价格按照购房价格每年扣减1%计算(不足1年按1年计算)。


4、能否入市买卖？

     实施封闭管理，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。


    购买配售型保障性住房后另行拥有自有产权住房的，必须退出配售型保障性住房，退出方式包括回购或内部流转。


01房价打骨折，配售型保障房香不香？
配售型保障房可以看作是一种福利房，是官方给刚需人群提供的售价较低的住房。

△广州保障性住房项目既然是福利房，它的价格必然会与商品房价格拉开一定的差距。从目前各地开放配售的项目来看，其价格约为区域商品房价格的50%，相当于打了个五折。广州虽然没有明确对配售型保障房的定价做出安排，但在划拨方式供地加“保本微利”的定价原则下，有专业人士认为未来可能是同地段商品房的“5折或6折”。今年6月，黄埔萝岗和苑一期、二期配售型保障性住房项目，开发商准备对其进行市场价格评估。


可以预计的是，广州的配售型保障性住房很快就会公布价格。


小小期待一下！
02超万套配售型保障房，冲击广州楼市？
目前，广州已经开始了轰轰烈烈的配售型保障房建设。早在上月，广州就举行了2024年保障性住房项目集中开工活动，计划今年内筹建超1万套配售型保障房。

△2024年广州计划筹建配售型保障房项目

虽然配售型保障房保障的是买不起商品房的刚需，并且因为封闭交易的特性，不具备金融属性，短时间内可能不会对商品房价格产生太大的影响。但长期来看，广州超万套配售型保障房不仅量大，而且5个新建项目都在比较核心的区域内，像天河的奥体新城、番禺的新造二期、白云的马沥站北侧、荔湾葵蓬南、海珠新滘西。

△新造保障房项目实拍

如果价格按照同地段商品房价格“5折或6折”来看，不少配售型保障房将进入广州首套房刚需的购买力范围，加上现房销售，无疑会吸引到一批刚需群体。如此一来，自然会对商品房市场产生不小的冲击，尤其是单价不高的刚需盘，配售型保障性住房或将分流一定的购买力。而当中5个存量转换项目，虽然位置相对没那么核心，但品质不输商品房，且周边配套、交通也相对齐全，价格也更有优势。

△鸦岗保障房项目

加上如今商品房库存压力大、流通不畅，配售型保障房的回购和内转模式或者更能吸引到一批新的购买力。当然，保障房毕竟是保障房，针对的是特殊群体，并不适用所有人和所有家庭，其门槛的设定也在一定程度上筛选了一批群体。03官方下场，深圳收购商品房用作保障房！
除了广州以外，深圳也全面进军保障性住房领域。昨日，深圳市安居集团有限公司发布征集通告，拟收购商品房用作保障性住房。

从房源征集的范围来看，包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。并且，其要求被收购房源的主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型、面积65㎡以下。且被收购房源处于交通便利、配套设施较齐全的区位，贴近区域发展核心片区等。官方下场收储背后，是深圳新房市场较高的库存压力和较长的去化周期，以及交易活跃度不及预期。

不过深圳这一操作也有不小的突破性，像公寓就被纳入了征集范围。
毕竟，比起住宅市场，公寓的去化和流转更加复杂和困难，如今国家队下场，对于公寓的去库存或许能起到一定的作用。同样的，这一招对于广州市场来说，也颇具借鉴意义，毕竟目前广州的公寓库存量也不小。据克而瑞数据监测显示，截至2024年4月底，广州公寓库存28219套，去化周期34.1个月。

可见，于广州而言，公寓去化压力山大！总而言之，配售型保障房是大势所趋，未来可能还会大规模铺开，其与商品房市场如何实现更好的平衡，我们只能边走边看！

_天下有雪_

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