重新洗牌，楼市指了三个大方向

陪着寂寞看孤单

作者 | 骑猪英雄文章来源 | 格隆汇楼市两年后的深圳楼市怎么走，答案已经揭晓。三个“出乎意料”最近，深圳终于公布2024年的供地计划。看点很多，出乎预料的有几个方面——1、整体的居住用地供应面积相比两三年前少了非常多，今年只有180公顷，而2021年—2023年每年供应都超过330公顷。2、商品房用地供应最多的竟然是前海，达到了19.5公顷，比18.5公顷的宝安还要多。过去前海的商品住宅用地供应真的非常非常少。2021年仅供应2.3公顷，2022年仅1.5公顷，只有2023年供应相对增加了不少达到13.5公顷。看来去年妈湾调规后的用地，今年供应的量会不少。3、总居住用地供应面积大幅下降后，保障性住房用地面积基本维持，大部分片区保障性住房用地都要大于商品住房用地。这说明加大保障性住房供应依旧是大趋势，特别是福田、罗湖、南山，核心区域限购区已经变成了保障性住房供应主力。接下来一定可以看到更多超级地段诞生非常牛的超级保障性住房，等保障性住房的群体，有福气了。

所以，深圳今年上半年供地节奏放缓，仅出让1宗住宅用地并不是没有原因的。现在供地计划安排已经落地，相信下半年可以看到各个区域地块出让起飞。前海扔出的信号实际上，聚焦到商品房市场，今年的用地安排，最大的锤子当属前海的供应无疑。
对于已经调规的前海来说，确实住宅用地供应不再像五六年前那样紧张短缺。但市场的预设是，妈湾调整完的用地，即使会打破前海住宅的稀缺性也无需担忧。一方面，整个前海的住宅用地，过去已经入市+妈湾调规的14宗用地，总共不过38个宅地，那么大的区域还不算多。另一方面，地块不会一下全部推出市场，至少会慢慢释放，周期会拉长到三五年左右。但如今前海供应已经加速，按照年度供应安排成为全深圳商品住宅用地供应量最多的区域，那么前海就有可能会面临短期的商品住宅供应量大的局面。前海2019年以后，才进入供应的爆发期。总共开盘15次，就有一半的开盘实现了“日光”，即使无法达到“日光”的情况，在顺销的过程中，去化也相比其他区域地段的项目快速很多。

最明显的，这十几次开盘，供应约8199套住宅，目前的在售套数仅剩272套，是深圳所有区域中库存量最低的区域，并且还是均价除了福田区，最贵的区域。这说明，前海的项目，只要稍稍给予耐心，就一定是可以销售完毕。所以即便前海未来会出现更多，更大体量的项目，反而更有利于区域形成稳定有效的居住集群。一方面，前海的定位高度无需多说。另一方面，前海对资金的吸引程度可能已经超出很多人的想象。比如去年落地的“前海金融30条”，到今年上半年深圳地区就已经有5.8万名个人投资者参与试点“跨境理财通”，跨境收付金额合计302亿元，占大湾区投资者总人数45.9%；香港同胞也在深圳立账户已达37.6万户。这还仅仅是个人投资者方面的，还有企业方面的参与。而前海的居住集群氛围慢慢兑现，要说难接受的地方，大概就是前几年上车前海的业主了。不仅各个项目开盘让利不多，折扣少，就连贷款利率也不便宜。相对未来在前海上车的购房群体，二手房陆续解禁后，预估很难再让价，毕竟买房成本摆在眼前。所以已经选择前海的业主，有可能需要做好持有时间更久的准备。而前海为什么会成为今年商品住宅用地供应大户？推测有几个方面的原因。一是深圳楼市已经发生深刻的变化，在落实“以需定供”的情况下，深圳市场的底色已经由过去的刚需市场转变成了改善市场，支撑起整个深圳楼市的群体已经彻头彻尾变成了有呼吁资金实力的群体。最明显的，深圳今年卖得还不错的项目是福田的海德园、深铁前海时代尊府、中海深湾玖序这些项目，还全都是很纯粹的大户型，资金门槛不低。二是前海的商业写字楼供应已经可以满足市场租赁的需求，无需再额外大量增加供应，并且前海的居住集群还未完全成熟。三是前海的住宅市场底色依旧不错，过去供应的商品住宅库存已经所剩不多，确实到了需要新增供应的阶段。所以，在这样的背景之下，好卖，容易卖的区域供应给予一些倾斜，也符合现实需求。你们觉得呢？作者观点，不代表格隆汇立场