环市东重启，广州站方案获批，越秀老城闷声干大事啊

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最近，越秀旧改，出了两件大事。


一是，7月1日，珠江实业获得了市做地指挥部批准，成为了青龙坊做地主体，标志着沉寂了3年多的环市东旧改正式重启；

来源：广州城更半年成绩单

二是，7月18日，《广州火车站片区站城产居一体化地区做地方案》顺利通过市土委会审议，是四大重点片区中首个，改造提速在即。

来源：广州市规划和自然资源局

这两个消息，都是在近日官宣的，讨论度很高。


老城旧改向来不易，还是在寸土寸金越秀。


这里的项目，往往面临居民改造预期、改造技术条件、历史建筑及生态文明保护等因素限制，很多项目都卡在前期阶段，进退两难，环市东和火车站片区也不例外。


唯一有动静的，也就南洋电器厂，还只是一期。


但现在不同，搭上了做地的班车，台前是国企下场，台下是政府亲自干，再难啃的硬骨头都得啃下来，关键是决心以及执行力。


 而从目前广州的态度来看，还是很坚决的。


两个项目的改造如果能顺利推进，将有助于破解越秀区土地空间制约难题，实现功能疏解。


核心还是地段。


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先说说环市东。


片区的改造，其实从2017年5月就提起了，市城市更新局还发布了有关招标，但没什么下文；


直到2020年，才重新回归视野，4月控规调整，7月对中改造总体规划及启动区土地利用咨询服务招标；


次年5月，珠实中标了东启动区意愿表决工作咨询服务，后续工作也有序推进，一切似乎都渐渐步入了正轨。

但好巧不巧，遇到了住建部831新政，老城区，拆建比两道紧箍咒下来，以及一系列强化政策，直接回到了原点。


直到旧改新模式——做地的出现，才终于又得以重新启动。


但说是重新启动，实际上，不仅改造范围大变，规模也小了许多。


这次确定广州城更，也就是珠实为做地主体的，只是环市东青龙坊片区，之前征询意愿的东启动区红线之外。


估计，是原启动区权属过于复杂，之前推进的时候面临一定阻力，所以转而投向青龙坊。


以前有第八人民医院、白云住建局、中大肿瘤医院、省卫生健康委、三茂酒店、国泰酒店、华粤大厦、you公寓等；


现在青龙坊，主要是青龙坊小区，华泰宾馆，华泰小区等。


但具体怎么改，哪些拆除哪些保留哪些翻新，还是未知，要等方案出来。


能确定的是，青龙坊做地，有助于老城焕新以及环市东商圈升级；


但会不会在这里增加新房供应，还是未知，相对来说并不迫切。


以前说起越秀，新房确实罕见，环市东也的确断供了十年，但今年这里冒出了个越禧府，就在青龙坊南侧，脸贴脸，做的是建面约71-153㎡产品，板房已经开放，估计很快就会开售，价格不会低，10万上下。


进入今年，我们也能看到，越秀也进入了新房爆发期，算上越禧府七盘齐聚，接下来还有广州大道中地块，足够卖很长一段时间了。


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再说说火车站片区。


这是广州亲自划定的四大重点片区之一，范围主要在越秀，也有一小块在白云、荔湾。


既然是做地，那么主导的，自然也是国企。


早在去年5月，广州城投就专门成立了广州站片区城市更新有限公司跟进，注册资本10个亿。


这次做地方案获批，规划很清晰，还是之前曝光的“站城产居”一体化。


方向也明确了。


以广州站枢纽改造为契机，结合“高铁进城”做片区更新改造，依法征收、净地出让。


按照“拆、治、兴”并举的工作思路，确定现状保留、国企做地、路地合作、城中村改造四种整备模式。


第一刀，会挥向国有旧厂等低效用地，作为首期启动地块并进行重点突破。
近期远期中期规划如下：


可能有人会担心，这次的火车站片区改造，会像前几次一样，停留在画饼环节。


我觉得，倒不用太悲观。


除了做地方案已获批，相较前几次“放风”，广州站升级改造的条件已经成熟了不少——


一方面，用于承载广州站普速客车的白云站（棠溪站），去年年底已经开通，为火车站升级改造铺好了路；

另一方面，片区范围内“老大难”的瑶台旧改，也在加速了。


近期，瑶台又开启了城中村改造意见征询工作。

虽然这两个项目，还没有真正进入实施阶段，但势头都很猛，作为老城越秀罕见的能推得动的旧改，不妨多点耐心了。