房地产，大局已定！

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时至今日，房地产未来的发展格局应该说是越来越清楚了。未来的房地产市场发展大局基本上也是定了。01 住房市场供大于求已成定局，房价再难有大涨了对于楼市的发展，大家最后关心的还是房价是否能上涨。而房价的涨跌又是由住房市场的供求关系决定的，然而现在的市场情况告诉我们未来相当长的一段时期内，国内的住房市场都会是供大于求的。
早在2019年，国内居民的人均住房面积已经开始接近国际上的发达国家了。城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。而根据能查询到最新数据，城镇居民的人均住房建筑面积接近42平方米。目前除了一线城市和部分二线城市，绝大多数城市的住房市场，我们都能够明显感觉到是供大于求的。尤其是在一些中小城市，高楼大厦拔地而起，但到了晚上却是点点星火，空置率比较高。不管怎么说，住房市场整体上已经由过去的供不应求转为供大于求，这也将长期压制未来房价的上涨。02 住房市场供应“双轨制”或会加快形成在6月20日，住建部召开了一个非常重要的会议——收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上明确了推动县级以上城市收购存量房用作保障房。这样将意味着住房供应“双轨制”或许会加快来到。过去保障房的建设一直都在有条不紊的进行着，或许在若干年后也会逐渐形成“双轨制”的供应局面。然而这几年房地产发展遇到困难，存量住房卖不出，一些城市房价下跌的幅度还挺大的，这也为后续的政策出台创造了条件。前段时间，未来支持住房市场的去库存，上面开启了由地方政府收购市场存量用房来作为保障房，这将大大提升保障房的供应节奏。03 改善性住房需求的增长将会提速现在回头来看过去房地产市场的发展情况，还是以满足居民的刚性住房需求为主，之前深圳的住宅开发有一个”9070”的原则，也就是90平方米以内的户型要占70%以上，也就是要求开发商多建设小户型住宅。这项政策的核心还是住宅开发要满足刚性住房的需求。然而最近这个政策要求已经被废除了，这虽然不能说一个开始，但肯定是一个重要的里程碑。未来随着第一批刚需客户的购买力的上升，以及人口变化特征和老龄化社会的到来，改善型的中大型住宅或将更受欢迎。就目前市场成交情况来看，除了一线城市和部分二线城市，其他城市的需求更多都是改善型的需求。其实这几年，一线城市和二线城市的改善型需求的比例也是在提高。

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