变天了！上海土拍取消限价！“价高者得”时代重启

镜花水月

刚刚，上海土地交易市场公布2024年上海第三批次土拍出让细则，信息量爆棚了！

整体的公示文件中虽未直接表明，但是上一轮土拍中还有的“最高限价”一栏，直接消失在了相关表格中！

艳姐翻阅了下每幅地块的具体出让文件，均明确表示：
将按照“价高者得”的原则确定竞得人！

并且，自从2021年上海首次集中供地以来，就开始设立的房地联动价，此次土地出让中只字未提。
也就是说，上海此次土拍规则调整，基本是全面回归集中供地以前：
没有地价限制，也不预设房价！
距离上海“限购”史诗级解封、出台“沪九条”才过去不到2周，就又放出了大招！
土拍市场和楼市双管齐下！上海这次是真的发狠了！

01

上海土拍最早开启集中供地时，想要拿到一块热门地难度极高。
到达中止价后还要走“一次性书面报价”环节，每一个竞拍者都需要焦灼地估算着所有竞争者的心理预期价位，直到后来规则改为“乒乓球摇号”，大家才稍微松了一口气。
但因为限价的存在，从3年多起，甭管多有财力的房企，在上海土拍的牌桌上，都要寻求一点“玄学保佑”。
如今，这些房企也终于得到了解放，在“价高者得”新规下，有了充分展示财力的空间。
这批次上海土拍依旧只拿出了4幅地，2幅在杨浦、1幅在宝山顾村、1幅在奉贤新城，起拍总价84.21亿元，和上一批次差了大约9个亿，但是在新规下成交总价却充满了悬念。
这场土拍将在7月9日开启，还有1个月的时间，可以让有意向的开发商经历充分的心理按摩。
艳姐仔细品了下这次的出让地块，还是隐藏了不少的惊喜。
除了不限地价也不设联动价外，这次还取消了“是否做超低能耗、竞保障房比例”的竞品质环节。
上一批次土拍出让须知还有竞报“高品质建设”👇

而这4宗地的保障房比例也直接回归到了常规的5%。
再比如，以前动辄80%的中小套比例要求，这一批次进一步降低。
奉贤新城地块比例仅仅只需要40%，其余三宗地要求也只有50%。
上海对中小套比例的占比要求由来已久，还要远远早于集中供地前，如今也算是极大地放宽，给了开发商更多的发挥空间。
这次出让的几宗地体量都不算太大，并且都已经是毛地，基本拿了就能快速动工。

尤其是杨浦的两宗地，不到二十亿的起拍价、又是迷你地块，便于抓现金流，估计热度不会低。


02
在往后的上海土拍中，我们或许看不到乒乓球体落下，结果揭晓的激动人心的时刻了。
“计划好”的封顶价不再，未来拼的不是运气，大家互拼刺刀，价高者得的场面又回来了。

艳姐还记得很久以前，上海土拍中很多地块都被抢爆，现场为了争夺地块热火朝天，最终创造了很高的溢价率。

但那是在热血沸腾的澎湃年代，现如今，大多数房企在拿地上也是比较克制，做好了充分的土地调研和利润测算，有十足的把握才去拿地。
那么艳姐猜想，按照如今的房企心态，未来可能会出现3种场景：
第一种就是市区黄金地段的地块：会迎来诸多实力房企的角逐，尤其是一些王炸地块，可能会出现你争我夺的局面，最后溢价率很有可能会比较高，超过10%so easy！
毕竟黄金地段的目标客户都是高端客户，对于价格的敏感度低，如果房企能够打造出差异化的产品，可能会出现售价非常高的情况。
第二种情况就是一些中环或热门板块的地块：会有几家房企想要入手，但考虑到成本和利润，很多客户都有价格预期，可能竞争就不会太激烈，不会拍到太高的土地价格，最后地块还是会落入资金实力和拿地意愿较强的房企手中；

最后一种情况就是一些关注度不太高的郊区和外环地块：单独一家房企出手或者几家房企竞争个几回合就over了。
说来说去，你不拿地没活可干，你拿下高溢价地块，就要承担未来可能面临的风险：
如何控制好成本，让自己在利润上能够有一个比较好的牌面，可能是最大的挑战。
艳姐想说的是，这个政策的改变，对于地产人来说，可能立刻能看到的就是沉寂已久的投拓岗要“活过来”了。
首先影响最大的就是投拓人，一定要对地块做好深度的把控，这群人估计未来价值回归了。又要开始忙了。如果一旦拿地决策错误造成利润亏损或者销售遇冷，对于公司的损失可能就非常大了，投拓人首先要背锅了。
还有一个就是大家非常关心的之前的房地联动价有无取消，在最新的竞价承诺书中虽然没有提及，这并不代表完全放开限价，但随着土拍价格的提升，未来的项目的售价还是有一定的灵活性。
但是绝对不可能出现狂飙的情况，有关部门还是会有一杆秤。

而从未来产品品质层面来讲，可能要从两种逻辑来看：

一种是给到房企在合理范围内的较大的定价自由度，那么房企完全可以做出比现在更优质的产品；即使是一些高价地块，也因为可以高售价，也会有比较大的产品发挥空间。
对于一些敢于做差异化的产品的房企来说是一大利好，尤其多余客研、投资、设计的要求就非常高了。像华润、万科、绿城等房企，或许又将迎来它的春天。
另外一种可能还是会有一定的价格限制，那么就会更加考验房企的成本能力和产品打造能力，既能控制成本，又能打造出让客户满意的产品。
艳姐觉得，未来房企的竞争生态将会更加激烈，上海市场强者恒强的局面将更为稳固：

房企要带着充分的资金来到上海土拍市场，没有充分的资金和预算，那就只能说byebye；
房企还要有非常强大的综合实力，必须要在各方面都是六边形战士，前期调研能力、成本控制能力、产品溢价能力，必须要做到全维度的优秀，才能在未来的上海新房市场持续站稳脚跟。
未来的上海市场，看来又会有非常精彩的戏码了。
马上，7月上海的土拍就将开战，届时会是怎样的场面，我们一起期待。


结语：
今天，2024年的高考正式拉开大幕，在上海约有5.4万考生奔赴考场。
命运轮盘，由此转动。转动轮盘的是哪些十多岁的年轻人。
人生此日，落笔千钧，或许这将是无数个故事的起点。
一直以来，高考的作文题目都是人们最津津乐道的话题。今年上海的作文题是：
生活中，人们常用认可度判别事物，区分高下。请写一篇文章，谈谈你对“认可度”的认识和思考。
要求：（1）自拟题目；（2）不少于800字。
第三批次商品住房用地出让公告发布，取消此前的最高限价，恢复价高者得模式。
倒是和这次的作文题很契合。
对房企的投拓来说，地块的认可度不会再有一个明确的天花板。
认可度就要用举牌来明确表达了、要用数字量化展示了、要用真金白银体现价值了。