楼市供给的节奏变了！

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在楼市需求疲软的同时，供给侧也在发生着变化。
关注上海市场的朋友不难会发现，近期不论是新房供应的体量，还是宅地挂牌的规模，都有明显缩水的趋势。
这种差异，现在大家可能没有什么感觉，但数据背后的信息，却有值得玩味的地方。

宅地变少，供需热情不高

今年，上海宅地的供应量，明显缩水。
截至当前，全市的住宅用地集中供应了三个批次，共计推出19幅涉宅用地，总出让面积64.64万㎡。

在去年同期，虽然只有两次集中供地动作，但推出的宅地超过40幅，出让的地块面积达213万㎡。
近日，上海土地市场公布了2024年第三批拟出让住宅用地清单信息。这一次，全市推出的宅地又只有4幅。
巧合的是，第二批次宅地的集中供应，也是这个节奏。与去年和前年相比，这种推地体量简直是不可同日而语。

值得注意的是，虽然入市的住宅用地稀少，但房企拿地的积极性却没有被调动起来。
根据『波哥聊楼市』的监测，今年二批次的四幅宅地，仅有上钢街道和梅陇街道地块触发最高限价。

而杨浦长海社区和松江广富林街道的宅地，溢价率都不理想，参与竞拍的房企数量也很有限。

那么问题来了，现阶段的这种情况，哪些因素影响了宅地的吸金能力？
● 销售放缓 房企资金承压

数据显示，今年1-5月全口径销售金额Top100的房企，业绩总和为1.62万亿元，同比减少45.5%。
单个房企方面，到五月底全国范围内的千亿房企，只有保利发展、中海地产、万科这3家。在去年同期，千亿房企有7家之多。
另外，从房企业绩的同比情况来看，基本也都呈现缩水的态势，其中不乏金额腰斩的开发企业。

现在的市场环境下，即使头部的优质房企，面临的资金压力也不小。

一方面，受观望情绪影响，房企的销售放缓，资金回笼周期被延长；另一方面，是楼盘交付和债务偿付等，对现金流提出了更高要求。
诸如万科这类的开发企业，也不得不通过盘活资产来降解风险。加之市场预期改善缓慢，房企拿地的热情不高，就在意料之中了。

今年1-5月份，在上海成交的17幅宅地，其中有4幅底价成交，占比达到23.5%。

拿地房企方面，期内在沪土拍活动中有补货的，仅保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国铁建、龙湖、华发、象屿、国贸等。

● 政策限制 供地机制调整
当前上海土地市场的供地节奏，一定程度上也是受到指导政策的影响。

4月底，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确城市供地需与去化周期衔接。

通知要求，合理控制新增商品住宅用地供应，各地要完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。
商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；
商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

新房去化不给力，宅地的供应自然也是水落船低。

新房供应的节奏，也在调整

在上海新房的供应方面，我们也发现了一些有趣的变化。

6月初，网房官宣了今年第七批即将入市的项目明细。与此前不同时的是，本批次有新增供应的盘仅有8个，为集中供应来的最低。

新推出来的这批房源，仅仅只有1503套，为全市新增的可售面积为20.5万㎡。
时间拉长来看，我们不难发现，今年第七批次的推盘体量，也是近两年中的最低水平。

另外，从2023-2024新房各批次供应概况可以看出，2024年虽然供应的频次加快，但总体供应量却不及去年。
2023年1-6月，全市新房有五次集中供应，推入市场的可售房源为34512套，新增供应面积为388.1万㎡。
2024年1-6月，全市有七次集中供应，入市房源合计30651套，较去年少了近四千套；新增供应面积为377.7万㎡，缩水超10万㎡。

值得注意的是，随着宅地出让的减少，新房的供应也将相应地发生一些细微的变化。
根据『波哥聊楼市』的统计，2023年以来成交的宅地，从拿地到项目入市首次开盘，平均的间隔周期约为6个月。
当前的第二三批次宅地供应，仅有寥寥数宗入市，这意味着在今年底左右，全市新入市的项目就会有限。
对于聚焦新房市场的置业者来说，这种趋势可以关注一下。