东莞物管新规6月1日实施，停车场、电梯等经营收益归业主共有

kingfirefly

物业管理涉及千家万户，《东莞市物业管理条例》 (以下简称《条例》)将于6月1日起施行。5月22日下午，东莞市人大常委会召开《条例》颁布实施新闻发布会，介绍《条例》的有关立法情况及推行的准备情况。据悉，《条例》呈现“4明确、5规范、 16亮点”特点，对业主和业主组织的权益、物业管理服务的要求、物业的使用和维护规范等多方面作出了相关规定。其中，利用业主共有的建筑物、停车场、电梯等共有部分产生的公共收益归属业主共有。

据东莞市人大常委会副秘书长、新闻发言人闵斌介绍，《条例》于2023年12月29日由市人大常委会表决通过，2024年3月29日获省人大常委会批准，自2024年6月1日起施行。《条例》坚持问题导向，吸纳先进经验，突出东莞特色，着力回应群众关切，增强地方立法的针对性、适用性和可操作性，坚持立法和改革决策相衔接，在法治框架下创新物业管理相关制度。
关于制定《条例》的背景，东莞市人大常委会法工委主任赵文群表示，随着房地产业的发展和城市化进程的加快，物业管理服务行业发展迅速，也出现了一些问题。住宅小区物业管理作为基层社会治理的最小单元，是加强和创新基层社会治理的重要切入点，东莞迫切需要根据人口结构、经济结构、住房结构等特点，在立法工作中细化、补充上位法相关规定，规范物业管理活动，为进一步提高东莞市物业管理水平，营造良好的居住环境提供法治保障。因此，2022年4月，东莞启动了《条例》的制定工作。
在住宅小区里，停车问题备受业主关注。东莞市住房城乡建设局物业与租赁管理科科长、四级调研员曾瑞琼称，为了规范停车，《条例》从四个方面进行了规定：一是在编制建设项目设计方案时，建设单位应当明确车位、车库的配置比例、数量、位置以及权属；二是物业管理区域内规划的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设单位在出售物业前应当制定车位、车库租售方案，明确停放服务收费标准和售价，并在销售现场予以公示。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝；
三是物业服务人应当在物业管理区域内显著位置和市物业信息系统公开上一年度建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的使用情况；四是违反相关规定的，由市住房城乡建设部门予以处罚。
体现小区业主权利全面回归
羊城晚报全媒体记者梳理发现，《条例》呈现了“4明确、5规范、 16亮点”的特点，其中，在“4明确”方面，明确了业主的权益和权利、业委会的责任和义务、物业管理服务的边界、政府部门的职责和执法权限。
在“5规范”方面，规范了业委会成立及换届流程；物业服务聘请的流程和章程；物管费收取、使用及财务公开的管理体系；未能成立业委会小区，物业管理委员会的成立条件及流程；业委会成员及物管人员的工作要求、物业纠纷处置流程。
而“16亮点”则包括将物业管理纳入基层社会治理体系；建立评价制度，业主深度参与小区“共建共治共享”；明确各大部门职责，规避“九龙治水”；建立部分共有部分业主决定制度；党建引领，鼓励“专业人办专业事”；率先提出充换电设施的建设、维护等流程等。
广东莞彰律师事务所律师李召明是樟木头镇人大代表，本月初曾参加了《条例》的宣讲活动。在他看来，《条例》的颁布和实施是新时代住宅小区社会治理的里程碑，能更好地规范物业管理活动。“《条例》中的‘4明确、5规范、 16亮点’，可以让业主、物业使用人及物业服务人的权益得到充分保障。尤其是对广大业主来说，利好更是多重的，体现了小区业主权利的全面回归。与此同时，《条例》还就业主大会及业主委员会的成立程序和要求、设立共有收益账户、有关行政部门履行管理职责及法律责任等作了明确规定，这也将确保业主权利得到实现和保障。”
部分经营收益归业主共有
住宅小区的哪些收益属于共有收益呢？《条例》指出，物业管理区域内依法属于业主的共有收益包括四类，分别为利用业主共有的建筑物、停车场地、绿地、道路、通道、楼梯、房屋外墙、电梯、照明设施等共有部分从事经营活动产生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；因业主的共有部分被侵占、损害或者被依法征收所得的补偿、赔偿费用；共有收益的孳息；其他依法属于业主共有的收益。
文、图 | 记者 文聪 实习生 吴宏铭