网友发言：房价一定会大涨！

华语天空

房价接下来怎么走？很多人问老白，哎，老白你说未来房价还会不会涨？那我说我也说不好。


刚刚在网上看到一个网友说房地产，房价接下来一定会大涨，哎，他是怎么说的呢？


他说哎大家可能觉得现在呢房价在下跌，可能觉得买房不是一个特别好的机会，不是一个很好的时机啊。因为大家都觉得房子呢一直在跌啊，价格一在跌，买了之后还会跌，所以导致没人买房啊。


但是大家有思考过吗？说房价为什么现在会跌呢？那是为什么？


因为过去接近二十多年的这个时间里，中国的房地产是在高速的发展啊，高速的发展的列车上面，房价呢也快速飙升，来到了今天这样一个高度。


那么为什么能够快速发展呢？房产这个行业，第一个就是因为我们很多这个地方政策上的这个财政收入啊，都是要依靠土地财政，依靠卖地收入来解决。


获得这些资金呢，主要是用于来做城市的基础设施建设啊，补贴基础的生活费用。比如像这个水电燃气，其实我们是享受到了很低廉的价格。但这些呢都是来源于啊土地财政卖地的收入。


也就是说我们换一个说法，就是那些买房者在补贴钱给我们的这个城市基建和给我们的日常消费。所以没有这些买房者，那结果大家看到了，现在水电燃气涨价，基础设施建设啊停滞啊，很多公交车停用啊，大家都看到了。


那么第二个呢，就是你会发现中国那些特别大的这个房地产开发商，他为什么有那么多钱搞搞个地地产开发呢？


地产开发是一个资金密集型的一个行业，那为什么有那么多钱去搞开发呢？主要就是因为他拿了很多这个低息的贷款啊，那么而且很多呢在在国外啊，国外的海外的这种低息贷贷款，例如像日本啊，他说像日本本大家可以看到以前是这个负利息的。那么中国的这个银行利息呢是相对比较高的。


所以他拿着这个呃比较低的利息啊，来开发整个国内的这个房地产。加上政府靠这个土地财政，所以主旋律就是唱多房地产。他说那么所以呢过去20年导致了这个房地产啊整个房价的高歌猛进。


但是呢在这个过程中啊，不知道大家有没有发现一个问题，其实这个呃房价的下跌是什么时候开始的呢？


哎，就是在疫情开始的时候，还有就是美国开始启动这个加息周期的时候，是从这个时候开始的。不知道大家有没有仔细留意过啊，仔细回想一下。


那么美国一加息之后，那些房产开发商还能拿到比较低息的贷款吗？那拿不到了。那么连日本大家都知道，前段时间日本央行都宣布要加息，所以说这个低息贷款呢首先就没有了。那么没有这个低息贷款呢，还款你还是要还。


所以说呢不能以新还旧，不能呢拿新的贷款去还旧的贷款。所以整个资金链呢就出现了一个问题，所以导致上整个这个房子的下跌，再加上这疫情情的加这个大环境大家不太好，收入预期的下降。所以说呢，导致了很多这个房地产企业整个这个流动性出现了很多的问题。


那么很多炒房客哎，这时候同样也是流动性紧，导致恐慌性的，应急性的这个抛售，加剧了这种下跌的趋势。所以说这个就是房价下跌的一个核心的问题。


他呢举了一个例子，说到这个深圳这个城市啊，深圳这个城市现在房价好多都是啊腰窄的特别多啊，降低40%、50%、60%的都有。那么为什么会这样呢？


就是核心原因就是在一个疫情期间啊，很多地方政府呢呃推出了一个叫什么经营贷啊，经营贷大家应该不陌生，为了这个保持企业经营推出的一个贷款。在这个本来是鼓励中小企业来发展，做大实业啊，来扩大规模生产的这个经营贷，但是呢在深圳很多就变成了像置换的房贷。


为什么？因为经营贷的利息低，房贷的利息高，这个导致很多人呢把房贷还了，还去做这个经营贷。那么金营贷大家知道有一个问题，第一个它时间短，第二个呢是过一段时间你需要需要置换。


但随着这个房价下跌，这一个程程中你置坏的时候，你比如说原来你这个房能贷100万，你可以拿出100万去这个做这个净营贷啊。但是呢过一段时间房价下跌之后，你从银行贷不出100万了，那你只能贷出50万。那这剩下50万的差价就需要你补上。


所以说呢在这个金融最发达的这个沿海，深圳这些城市啊，经营贷始终是一个比较大的一个问题。在那段时间里面，全国房价普遍在跌，那么深圳的房价呢却来涨，就是因为有这样个原因在加持。


那么高峰的时候呢，你可能十几万的代价都不一定能找到好房子啊，而且呢你还要补差水费。所以在当时的过程中啊，他说这个经济复苏的这个迹象呢虽然不明显啊，很多这种中小企业，包括这种房贷啊置换这个经营贷，它这个经营贷到期了，他必须要还本付息了。


好，没办法了，很多企业家怎么办？卖房去筹钱。那么炒房客呢啊抛售来换取现金流，所以导致房价呢在不断的下行，很多人呢都在割肉啊去换取现金流。所以大家有没有发现，深圳那段时间成交量在上涨的，成交价格呢是在下跌。所以它整个是一个以价换量的一个过程。


那么到今年的下半年呢，应该就是买房最好的时候开作，因为这些该起的水分呢都挤的差不多了。所谓的经营贷的周期呢，也很多的已经到期了，过了这个三年的周期了也差不多流转完了。


尤其像深圳这样的人口净流入的城市，那么多人挤在那么大点的地方，你说房价怎么会不涨呢？所以它到底房价呢必然会上涨。


那么中国现在正在进行的一个过程叫什么城市化、集群化啊，城市集群化，已经到了城市化的后阶段。比如像日本的东京湾区，美国的纽约、洛杉矶湾区啊，国内呢也在搞粤港澳湾区啊，长三角城市、京津冀城市。


在这个过程中，一定会形成一个区域的啊城市的一个中心。啊，这个中心呢会虹吸周边的，甚至是大半中国的人口，形成了人口的红吸效应。那么是哪些城市呢？无非就是北上广深这些一线城市。那么这种人口净流入的城市，一定是有一个很大的一个增值的空间。


他说哎他当时零几年来深圳的时候房价四千多，不到5000块钱1平米。现在大家看看多少钱了。


所以他断定啊房价未来一定会涨。哎，然后房价的涨的背后呢，其实是通货膨胀在发力。你觉得这个网友他说的有道理吗？