北京上海还有必要限购吗？

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“5.17”史诗级救市之后，房地产企业又开始行了！

首先是资本市场疯狂拉升，万科从最低点的6块多钱到今天（5月22日）9块多钱，已经涨了50%左右了，作家紫金陈在万科最低点没扛住斩仓亏数百万出去，转眼就拉回来了。
不仅是万科，整个板块都在走强，有分析师认为，地产板块有可能成为今年A股最强的黑马板块。
资本市场是“春江水暖鸭先知”，楼市的交易市场也热闹起来了。强势的如深圳，深圳二手住宅报价指数率先上涨，上周末大涨5个百分点，涨幅近2023年830新政后1周的两倍。
北京也开始好转，5月18-19日，北京二手房日均成交再次突破1000套（周六900+周日1100+），基本达到了2024年小阳春的热度，新建住宅成交量也出现了部分项目升温的现象。
不过，虽然一线城市开始恢复，但是二三线城市情况并不好。

以笔者所在南昌为例，向房地产从业朋友问了问，无论是新房还是二手房，变化都不大。
看5月17日央行射出的“三支箭”：首付比例降至历史最低——首套15%，二套25%；购房利率下限取消；更低的公积金贷款利率——首套2.85%，二套3.325%。降低首付本意是降低买房门槛，让刚需和改善都活跃起来，但是，15%的首付比例，意味着楼市的杠杆率加大到了历史最高值——6.67倍！现在的居民部门缺的是杠杆吗？而取消利率下限、降低公积金利率，相对来说，目前成效有限，原因如前，目前居民部门并不是缺这仨瓜俩枣，而是没钱，或者不敢消费。那为啥北上广深楼市就能活跃起来呢？因为那里不仅有刚需和改善型需求，还有投资需求。热钱都在一线城市，资金都会向能保值增值的地方聚集，所以即使中国楼市再往下跌，一线城市仍会是保值增值的。回顾世界其他国家和地区，东京、首尔、纽约、香港等城市，都经历过楼市的暴涨暴跌，但最后都无一例外地“螺旋式上升”。一线城市的地产之所以能上涨，是因为它们是资金、人口的流向地。那么问题来了，未来如果这些一线城市人口净流出呢？楼市还能维持吗？从2017年开始，中国各个城市就开始了抢人大战，一些城市，如西安、成都，杭州等，都是这一轮抢人大战的得利者，净人口流入，即意味着消费能力，也意味着楼市上涨有保证。纽约、东京、首尔的房子之所以能保值增值，也大概基于这样的原因。所以，如果有某些城市在户籍、人口等各种限制，最后对人口的吸引力会逐渐降低，与周边城市的维度差会越来越小，最后，楼市就没有了向上涨的动力。特别是中国一些城市，主动驱逐所谓的低端人口。我为什么问，北京上海还有没有必要限购呢？因为在一线城市中，深圳和广州的包容性比前二者要强很多，目前广州已经基本取消了限购，深圳也大概率即将取消，而且深圳一直都是年轻的包容性城市，落户非常容易，对外来人口很友好。最后就只有老贵族京沪两城了。我个人猜测，京沪的松绑也势在必行，最多保留一两个核心区，话又说回来，外围区域，再保留限购也意义不大了。你说呢？（梁云风/文，2024年5月22日）