连锁反应巨大！天津买房人，做好准备！

华语天空

房地产是个复杂的“大系统”，环环相扣，牵一发而动全身。
现在，连锁反应已经开始。

从去年二批次卖地开始，天津土地市场斗转直下。
一批次45宗地，二批次减少至40宗地，三批次更少，只成交了9宗地。
今年一批次依旧预期落空。
30宗地只卖掉6宗，且含1宗商业。

巧妇难为无米之炊。其所带来的连锁反应显而易见。
最直观的，今年新盘供给少。
不完全统计，今年上半年，全市共有22个纯新盘首开。数量虽与去年同期相当，但分布却相差极大。
关注指数巨高的市区、环城都出现了“缩量”现象。
市区仅4个纯新盘首开，环城有7个。
反而是存在感不强的远郊，占比翻倍涨。
这也导致我们“体感”的纯新盘远比统计数据要少。

殊不知，更少的在后面。
去年下半年有46个新盘首开，今年下半年估计也就10来个。
因为去年三批次包括今年一批次，卖的地实在太少了。
之前玩快周转，从拿地到入市快的3个月即可，而今快的话也得6-9个月。
二批次8月1日摘牌，又来不及。
照此估算，今年新盘的入市量会比去年少一半。

所带来的结果有二：
1）可选择的少，只能在存量中挑。
像市区，已经多次“轮空”。去年三批次、今年一批次，市区都是零成交。
今年二批次又仅昌源里“一根独苗”挂牌。
所以目前想买市区，只能在“熟面孔”中找。
2）供求达到一种新平衡。
新供应乏力，天津继续去库存。有的热门板块已经供应告急。
从二批次挂的地来看，地价没有降。
海教园那宗地，一批次时挂牌时的起始楼面价就是8345元/平米，此次重新上架，楼面价较之前分毫不差。
侯台装饰城东地块的地价也是如此，同样还是15182元/平米。
与一批次没有任何变化。
今年的土地出让目标，已经下调。
从中也能看出一个“态度”，地价不会再降了。

土地端收缩，也会传导到所在的板块。
要知道，土地出让金的大头都是花在基础建设上。
而今土地不给力，一批次只入账43亿。相比去年一批次少了91%。
即便加上二批次挂牌的104亿元，也很难达到往年上千亿的量级。
之前我们说新板块成熟要7年，现在这个时间还得往后推。
在此背景下，选板块更要慎重。
优选有卖地、开发商愿意去的板块。
现在开发商都一分钱掰成两半花，不是特别看好的地，肯定不会去。
买房也要选确定性高、成熟度高的区域。

行情的下行，也逼出了房企大洗牌。
对比房企销售权益金额排名，去年上半年排名第一的恒大，今年已掉到了31名，阳光城掉了22名，奥园掉了32名，佳兆业掉了42名……
眼下， 房企暴雷还没有结束。
据DM研究不完全统计，2022年7月共计约1090亿境内外债券面临到期或回售，规模较上月同期上涨近53%。
怎么选择开发商？有两个简单的维度：
一看拿地。
不在天津继续拿地的，要么钱紧，要么对天津采取收缩战略，两者皆不可取。
二看销量。
有成交才能周转起来，若是成交都寥寥无几，那估计距离停工不远了。
毕竟在信用危机下，开发商是“两头堵”，融资难是一方面，工程方根本不会再垫付。
有钱就施工，没钱就停工。
还有一点，首选国央企。
天津上半年销售金额TOP10中，超一半都是国央企。连销冠盘的头部效应也在向国央企倾斜。

*天津上半年房企销售金额排名

下个月的土拍，至关重要。
之前我们说面粉决定面包，实际不然，而是未来的面包价格决定现在的面粉价格。
南京、成都二批次土拍已经出现复苏信号。
天津大概率，二批次也会好于一批次。
现在开发商交的保证金，就已经超过100个亿。
供给、板块、开发商……也会随之发生变化。