预警！天津楼市，正在被迫去库存！

华语天空

没想到，下半年的楼市，竟又是以“明斯基时刻”开场。
房地产行业，又撞上了拐点。
楼市是政策市，是金融市，其实也是情绪市。
被情绪裹挟之下，很难看透“房价”。
如今看来，预测长期房价意义不大，还是先顾眼前。
短期房价，看什么？
供需！
严肃的说，天津楼市，到了必须要强烈关注供需的时候了。
持续去库存、供给冷冻、土地出让骤减……
并非虚词，供需关系迎来转折点，警报拉响。

天津今年二季度的新房存量，正式公布。
整体存量3193万平米，比一季度多了85万平米。
但对比去年二季度，已减少11.3%。
很明显，从去年四季度开始，天津新房存量“咔嚓”下降。

每季度的存量=未动工土地面积+未销售房屋土地面积
此数据除商品房外，还包含安置房、还迁房等保障性住宅
整体库存减少，这还只是个平均值。
关键要看各个区的库存变动，分化得很严重。
【市内六区】
今年二季度，市内六区的库存全部下降。
河西库存减少的最凶猛，全市降幅最大。
去年二季度还44万平米，今年一季度就剩18万平米，二季度更少，只剩12万平米。

新梅江（包括陈塘）的份额， 占到河西的八成。
平均每个月成交2-3万平米，流速非常快。
上半年改善扛旗，别看新梅江套均价将近500万，销量依然冲进板块前十。
365房地产研究机构，对买房人下半年的置业调查显示：
想买河西区的人，占比高达52%。

二批次新梅江没挂地，即便三批次挂了，等入市也得明年春节后。
“只出不进”的局面，会让新梅江的存量见底。
库存已经拉响警报！必须重视起来！
现在不仅是考虑价的问题，更多是量的多少。
南开豪宅化，去化速度慢。
600万以上的盘，一个月能卖5套就不错。
“高价存量”稳定维持在50万平米左右，倒是不必太在意。
连河北的存量也在减少，今年二季度比去年同期降了33%。
十里观澜“消化能力”强，单盘撑起河北一半的份额。
中冶德贤华府、西派国印等，都卖成现房，慢慢也在去化。
关键是，河北没有“候补队员”，土地寂静的B面，是新增供应的减少。
河东虽然库存也在减少，但并不紧急。
马上，万欣城荷园（东方熙荷）、格调步庭陆续补仓，存量不低。
红桥存量激增后又降低，皆因云麓公馆“自产自销”。
【环城四区】
西青新房存量告急！
从去年二季度的317万平米，到今年二季度的136万平米，腰斩。
库存减少的趋势，没有刹车。

大学城板块流速最快。
去年全年成交49.5万平米，今年上半年又成交8.4万平米。
至今为止，没有新挂牌的土地，下半年继续去库存。
水西、梅江两个“新市区”，上半年“反客为主”，改善跑量。
6月，绿城水西云庐签约57套、格调初晴签约42套……流速碾压刚改盘。
与河西一样，西青已“供小于需”，房价很难下探。
津南是新房存量大户，是东丽、北辰的3-4倍。
去年二季度576万平米，今年下降了25%。
能去化的，只集中在辛庄、海教园、咸水沽，其它板块“龟速前进”。
相比于今年一季度，北辰是市区和环城中，唯一存量上涨的。
去年下半年房价跳水，北辰提前透支了一年的刚需，导致今年成交量跟不上。
要想放量，就得透支明年的刚需，靠更低的房价迎合。
这还压着不小的存量，北辰房价未见底。
【远郊五区、滨海新区】
远郊和滨海的新房总存量，高达2191万平米，占全市68.6%。
有时总高呼天津库存量高，实际上，市区和环城加一起才三成的量。
远郊有的是，但不是你的菜，属于“小透明库存”。

武清的存量，全市涨幅第一，今年二季度相比去年竟然翻倍了。
新天津人减少，对武清楼市是“重击”。
天津楼市，整体在去库存，此言非虚。
分区来看，更明朗。
* 河西、西青，新房库存“见底”，供需关系打破平衡，房价逐渐修复。
* 河北、河东、东丽、津南，相对稳定，维持现状。
* 北辰、武清，存量走高，房价无上涨动力。

天津房价走势，很难再用一句话概括，并非“齐步走”。
除了“库存分化”，还有一个被忽视的关键点：
必须要明确，天津楼市存在“供给冻结化”。
能卖期房的开发商，越来越少了（详情）。
出过问题的、没有品牌力的、施工速度慢的……期房都卖不动，降价失灵。
据365房地产研究机构统计，天津有约800万平米的“问题库存”。
比如蓝光、恒大、协信、阳光城、金侨……的遗留供应。
本以为，能等来白衣骑士收并购打扫战场，作为土地供应的补充。
结果，至今没等来。
冻结的供应，天天摆在那，无人问津。
梅江壹号院还有三期地块，也整不动。
金侨在北辰2个项目，基本都停摆……
期房的微光，来自信任，但偏偏又搞丢了。
冻结的供应，即便降价，对周边优质楼盘也形成不了冲击。
连融创这个“砸价小王子”都歇菜了。
去库存的环境下，天津楼市的有效供给，还要再扣掉这800万平米。

出水口一直敞开，但进水口却半开半关。
天津住宅用地出让面积，逐年减少。

2020年比2019年减少24%，2021年比2020年减少8%。
最关键的，2021年三批次才出让83万平米。
导致今年新盘肉眼可见的少。
今年一批次出让54万平米，比去年同期减少89%。
二批次即便挂牌地块全部出让，也不过150万平米，同比下降64%。
据了解，今年1564亿的土地出让目标，已大幅下调。
全年土地出让少，是既成事实，也就意味着新房供应少，继续去库存。
三批次的土地，基本明年才能入市。
土地市场就是这样，“既怕它不来，又怕它乱来”。

现在，天津新房的供需结构，持续刷新。
除了去年9月、今年4月，每个月供应量都小于成交量。

楼市完全回归自我调节，要相信客观的经济规律。
如果天津新房广义库存降到3000万平米以内，那么供需关系就相当合理了。
三季度楼市还会延续现状，但随着库存持续下降，四季度会有变化。
所以，四季度，将是楼市转折点。
今年，我们一直强调，要关注“大行情下的小行情”。
舆论反转，不会带来楼市的根本变化。
只有供需关系的逆转，才是楼市反转的最大基础。
不要成为“温水煮青蛙”。