一个价值250万的教训：到底应该如何买房，才不会上当？

wakeman

什么都是事后诸葛，买房也是一样的。
不管我觉得自己有多睿智，在这个最大的选择上，我还是被坑了。
关键这事还特别隐蔽，结果又痛彻心扉，这是一个价值250万的教训（对，我就是250），如果你要买房，或者未来考虑买房。
一定要搞清楚，千万别重蹈覆辙。

故事要从哪里说起呢？得先把时针拨回到2021年4月，因为家庭缘故，我辞职离开的上海，前往武汉定居。
虽然自己并非武汉人，但亲朋好友都在湖北，其实也没多少选择。
既然定居，房子肯定得提上议程，于是协同妻儿，开启了售楼部的奔波之旅。
劳顿数日，终于选中一家靠谱的房企，军工背景，实力强劲，前几期的交付情况，也值得认可。
你可以看到这样，或者这样的风格，气派的大门，良好的环境，心动不，肯定心动。

动工的这期，应该也是如此，关键门口就是小学、幼儿园，初中放到所在行政区也是数一数二，简直就是秦始皇摸电门，赢麻了！
然而，1年后，临近楼盘交付之际，现实却给了我一耳光，打得脑瓜子嗡嗡作响。
工地一探，突然发现，小区怎么突然变小了？
之前不应该是这样吗？

按照宣传图，至少应该是这样：

但现在，怎么变成了这样：

这一圈围廊是什么鬼？我到底是进小区还是进幼儿园？幼儿园居然在小区正中间！！
占地面积怎么这么大，业主活动范围怎么这么小？
小区大门进来一堵墙又是什么鬼？
这圆圆的一块，是在暗示什么吗？
恭喜你，入坑了？还是恭喜你，入坟了。
小区接地气可以，但不能接地府啊。

问题到底出在哪呢？
复盘了整个过程，我才发现，这其实是有个有预谋的天坑。
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上半段我聊到了我买房被坑了，具体是怎么坑的呢，主要包括3个方面，有些点很隐蔽，务必听我讲下去：
天坑1，偷梁换柱的容积率：
虽然项目一开始就写明了，小区容积率3.51，但万万没想到，我理解的容积率和别人算的容积率，根本就是，两！码！事！（这不坑爹吗？）
别人家的幼儿园是独立的教育用地，跟楼盘容积率没多大关系；我家的幼儿园是小区用地，直接和楼栋一起算容积率。
也就是说，整个小区也就4.6万方面积，幼儿园直接拿走5450方，而且这个5450方还只建筑面积，算占地面积，差不多7000方就直接没了。（惊不惊喜，意不意外？）
正如图片里看到的，幼儿园围栏一圈，业主活动面积没了。
而且幼儿园进出口的大门也用的小区面积。
这明显不合理啊！！！
为什么会这样，直到我到工地的附近，找到这样一个告示，里面有这么一句：

本地块与k11、k12三个地块进行指标平衡后，满足规划条件。
这话听着拗口，翻译过来是什么意思呢？
就是说k10、k11、k12三个地块，这么大的小区，怎么也得修27个班的幼儿园，这是硬性指标，为了前几期好卖房，我没怎么修，现在指标没满足，怎么办呢？
拿最后一期当冤大头呗，虽然这几个地块里，k12有8万多方，k11有4.3万方，均摊点，大家都好。但这样办就不好做了，前面都不美观，后面可怎么卖呢。
综合下呗，直接拿k10地块，修它个18班的幼儿园，不就结了。
反正是最后一期，坑完，我也清盘了。
而且这部分，还能作为开发商牟利空间，如果它在合同里规定了，幼儿园、会所等场所归出卖人所有。
那小区给你了，幼儿园是他的，他还能在其中操作谋利。

天坑2，虚假的沙盘，暗藏的玄机
你以为的大门，也是这样的；或者这样的；最不济是这样的。
但我们家的大门是这样的：入门一堵坟，回家左右转。
别人家小区是接地气，我们家是接地府，就问牛不牛！

你因为开发商违规了吗？这么想你就天真了。
它不过是给了你一个虚假的沙盘，然后在合同里给了你一张隐蔽的图纸，你没有行业经验，或者没去现场看过，想都不会想到是这样。
这一局，业主还是输。
聊到这里，你以为就结束了吗？一个价值250万的教训能有多坑，除了前面提到的2点之外，还有第三点，常常被我们忽略。

天坑3:虚假的配套，薛定谔的动工
50万方商业，自带的水景步行街，高端写字楼，酒店，让你心动。
如果教育、环境、地段都不差，对于普通人来说，不心动那肯定是假话。
所以在这样的基础上，此楼盘曾创下十开十罄的记录。
然而现实给了所有业主一个巴掌，从一期开售到5期即将交付，商业用地闲置8年都未动工。
你说它不修，它却告诉你，不存在的事。我已完成规划设计，且规划方案已获得审批，该项目正处于工程准备中。
要准备多久呢？
答案，或许是1万年前。

最后，回到话题的开头，怎么买房，才不会上当？包括刚才说的这些坑，我总结了点：
1.有毛坯尽量不买精装，所谓的精装修，不管任何开发商，质量都是一言难尽，与其拆了改建，不如直接从头开始。
2.搞清所有的不利因素，包括且不限于，网上发帖咨询，城市留言板查询，问楼盘附近的保安，居民等等，这样你才会有一个真实的认知，避免被坑。
3.避免烂尾、停工，最好选央企，或者特别稳健的几家，名单不多，十个手指手都数得过来。
4.商业配套/教育配套，除非你购房时已经开始建设或者存在，否则所有的承诺，都是虚假的，没有多少说服力。
5.确定候选名单后，认真查阅楼栋设计图（防止设计不合理，电梯井靠近卧室吵闹等等），查阅小区规划图（幼儿园，底商占用面积大，业主公共面积小等）等等。
当然，除了这些点之外，其实还有很多很多的细节，怎么说都说不完。
要想避免掉坑，最靠谱的行为就是，千万别冲动，即便是朋友推荐，亲戚帮忙，并不能说明里面没坑。
毕竟，买房子的是自己，跳坑的也是你自己，没有任何人能为你负责。
好啦，以上就是我今天的分享，我是乌鸦君，一个悲催的250，希望各位伙伴，千万不要重蹈我的覆辙。