烂尾之殇和结局推演：几种不同的项目情况，以及解套的可能性分析

华语天空

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什么是烂尾楼？该如何准确识别一个地产项目“烂尾”了？
烂尾楼是一个敏感的话题，但是已经成为中国房地产经济领域和楼市，越来越常见的一种现象。
烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。而烂尾楼同时也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心。对居民生活带来不便。
烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。
房子烂尾，工程停摆，原有的建筑主体在没有完工的状态下，风吹雨淋，建筑材料和结构主体难以抵挡时间的侵蚀，又缺乏专业的物业和维护团队的照顾，所以停工时间超过一年以上的房地产建筑，事实上从专业的角度来看，即使继续完善施工，必然会增加维护修缮的成本。而当这个成本增加超过了项目自身的利润的临界点，那么这样的烂尾项目，实际上从经济逻辑和成本测算的角度来看，已经不存在继续完工的经济价值了。
定义很简单，现实里面一看也就知道，而识别一个地产项目是否“烂尾”最重要的标准，就是工程停工时间。
形成烂尾楼现象和问题的原因，大道至简，直击本质，并不复杂。
绝大多数的烂尾楼产生，是经济周期的变化，对项目资金运行产生了影响，这个过程里面，人性在现实的考验面前，做出了利己的选择。
债务和成本永远只能被转移和消化，而不会自行消失，转移了债务，而不承担相应的责任，就必然会造成烂尾楼的现象出现。
由于房地产是资金密集型行业，因此，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。
所以，烂尾楼情况，实际上就注定了是一个可能让多方利益受损的负和经济博弈：无法完成重资产商品的交付，经济闭环就无法完成，债务无法实现顺利的转移而造成的矛盾和利益冲突，就会持续酝酿，直至爆发。
这就是经济逻辑和规律所在。
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最难解套的两种烂尾楼类型以及相关分析
烂尾楼的本质是经济运行和周期环境综合作用下的一种循环被打破，这种周期过程中的经济现象，就必然会导致会存在有不同情况的项目。
交不了房，停工就是烂尾楼，但是不同项目之间，还是有区别的。
两种最难解套的烂尾楼类型：
第一种，是因为经济环境的变化，行业周期的更迭，以及政策背景等等这样外在“不可抗力”的影响，开发主体的开发商，从项目运作上已经事实破产的项目，如果出现烂尾楼，那就很难得到妥善解决。
这个无关道德，举个例子大家就能明白：
比如某文旅小镇项目，在市场行情上行阶段入场，预计最终销售总额是10个亿，开发成本8个亿，开发周期2年，年化资金成本就按5千万来计算，结果随着工程推进，市场行情进入下行期，就算房子全部卖完，最多也只能卖到7个亿。
卖一套亏一套，这种生意怎么可能持续下去？叠加资金成本的持续增加，作为开发商，停工放弃是必然选择。
这样的项目，除非有大环境行情和周期的加持，否则账算不过来，就没有继续推进的任何动力和可能。
第二种，房源已基本售罄，预售资金基本已被房企挪走。
这样的项目，基本上项目公司已经是空壳，这样的项目后续工程的费用，需要开发商掏钱出来，就导致了这种楼盘，交房的难度极大。
这种情况是曾经中国房企高周转模式的最大的隐患，当然，也有一些地方房企，中小规模房企也会干这个事情，落袋为安，人之天性，结果欲壑难填，把项目收尾需要的钱都拿走了，特别是股东多的房企，这种情况在过去二十年里面，再常见不过。
要么经济账算得过来，要么项目运作的账面上有足够工程收尾，或者部分也行的资金沉淀。
否则，出现了以上两种情况的烂尾楼，想要解套续命，难度非常之大。
没有经济账，不会有外来资本接盘，把用于完成建设的钱挪走，想要要回来，难度可想而知。
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有望解套的两种烂尾楼类型以及相关分析
当然，也有的项目，虽然有烂尾的表现和风险，但是相对而言，还是有很大机会和希望让项目利益关联群体得到解套的。
第一种，是项目烂尾情况，是对应的房企开发单位的风险问题爆发以后出现的，并且房企资产评估并没有形成现实的“资不抵债”情况，那么这样的烂尾风险，是有可能得到解决的。
这就需要经济基本面和行业环境没有变化，而且地方相关的管理，监管部门行动坚决，负责到位，特别是预售资金基本上都已被相关部门强力监管或者冻结，让开发商没有腾挪资金的空间和可能，那么这样的项目起死回生，是可能性很大的。
第二种，是分期开发的项目，项目和开发商还有剩余的可开发货值和土地储备，但是前期的预售资金已经被开发商挪走的情况，导致的烂尾楼情况。
这种情况和类型，关键就在于地方政府的作为能力和态度了，效率是第一位的，因为房地产是重资产经济逻辑，而开发商不管是躺平，还是想提桶跑路，出发点就是经济层面的临界点。
写在最后：
风险警示，永远比不过提前规避
文章不长，谨言慎行，注意分寸，聊点能聊的。
文章最后，从一个房地产行业从业者的角度，谈文章最后，从一个房地产行业从业者的角度，谈几点个人的观点和建议，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友讨论和参考：
1、文章的初心，是分析不同的烂尾楼类型，对照现实，给更多的朋友予以参考，但是一万个风险分析，比不上未雨绸缪，房地产经济调整阵痛期，君子不立危墙之下。
2、作为个体，如果遇到了自己购买的期房出现了烂尾楼的风险和苗头，一定要注重处理问题的时效性，也就是越早行动，效果越好。
千万不要拖延，不要有侥幸心理，根据实际情况，运用法律武器，走正规渠道，理性冷静去面对和积极处理。
3、对于绝大多数普通个体和家庭，甚至有投机炒作心态的群体而言，烂尾楼，是最大的风险，没有之一，特别是在宏观经济承压阶段，需要对置业买房进行理念调整和升级。
房子从消费的角度来看，是具备长期耐用品的特征的，新旧意义更多是心理和面子问题，而从风险的角度来看，完全不一样，新房情结，是很多人被烂尾风险困扰的根源。
而从投资的角度来看，风险考量应该摆在第一位，这个不用多说，投机炒房，价差套利，买到烂尾楼，其实本质上和股市被套被割有什么区别吗？