北京买房：理清思路，购房建议530

wifai

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
我是想问问北京房价什么时候降，因为我之前的房子在富力桃园，但在2020年3月让中介忽悠了给卖了，当时他们说疫情导致危机房价都会大降我就卖了，当时确实是降了，卖的时候才六万多点都不好卖现在却涨到八万多了。我找中介了他们了不认账了，我现在很着急，如果降回来我就买回来不再卖了，要不现在钱不够还得贷款我的收入不高很为难。
A：
1.这我能说什么呢？什么时候降，涨得多了就降呗，但指望着从再降回6万多这谁敢承诺啊，不太现实了。北京的房价涨上去容易降下来难，最大的一次普降是2008年，崩盘的行情也不过是降了30%左右，之后的最多没超过20%，还得说是大涨接近翻番之后的降幅。2020年到今天北京也就平均涨了10-15%，指望着富力桃园降2万，不现实。当时确实是在降，都关在家里呢看房的少，可不得降吗？但后来就涨了，已经这样了能怎样啊，我是没什么办法。
2.这两三年京沪深都涨了，二三线和北方小城市下降的比较多。所以今年又开始了全国救市，在这种情况下指望着北京下降太难了。甭管北京什么价钱也是风向标，如果北京下降，那这还能谈救市吗，信心不就都垮了？反正在我看来就算北京不涨什么，下跌的可能性是几乎没有的。所以还是自己想想办法吧，或者贷款，或者降低点儿要求。其他没办法，帮不上忙。
仅供参考。
二、
Q:
想咨询一下华严北里附近的房子有没有升值空间 包括北土城路那边的元大都七号，华亭家园等。
A：
1.这是准备捡漏儿吗？有没有空间我也不知道，只知道这两个之前这些年都严重落后大盘，或许买下来之后能逆天改命吧。
2.不过提醒一下，北京二手房楼市上没有洼地，都不傻，谁都看得见这儿房价低。但商品价格是供需关系决定的，之所以价格低，就是因为感兴趣的人少，还不愿出高价。买房最好想明白一件事儿，就是你是图便宜来买的，但凭什么希望别人高价接盘？所谓的投资最好凭理性，别凭幻想。真要觉得自己这么好运气就甭买房了，直接去抄底比特币好不好？那些东西的波动大，翻盘还容易些。楼市这种价格走势是有惯性的，每年都有抄底的，但一波波的又被别人抄了底。
3.总之一切都有可能，要不然就捡漏儿试试吧，别后悔就行。
仅供参考。
三、
Q:
海棠公社白鹿司二号院开发商是柏基置地，现有尾盘90平，320-330左右，与旁边柏阳景园便宜，说是回迁划拨用地，没有预售许可证，不能网签，所以与开放商签合同，开放商保证10年下房本，楼的大房本下来了，每户的小产权没有下来，将来能办房本时再网签，和下房本，想问问有风险吗？开发商卖时候要求北京户口，全款客户，不能办贷款，因为没网签。担心没有网签，开发商跑了，业主把钱给开放商了，国家再不承认，把我们撵出去，现在北京还会发生这种事情吗？
A：
1.有大证了，那怎么还办不了房本儿啊？这得看哪个程序违规了，跟年头儿没关系。如果是不可改正的违规，那就甭谈年限了，谁也不敢保证。北京20多年不下本儿的有的是，很多违规是连想交罚款都找不到依据的，只能拖着。这要是真有大证了就是初始登记完成，验收什么的都通过了，那为什么还不能办啊？搞不懂。
2.国家不会轰人的，管不着，跟人家没关系。开发商是福建的吧？我也记不住了。一般能让住进去就犯不上再轰，否则干脆就不交房了。但有一种可能，就是开发商把项目跟公司都给卖了，新老板有可能不认你这个交易。这前提就是房价上涨了，比如这套房涨到500万了，那新老板就可以去法院起诉，说这个交易违规，要求撤销。一般法院会支持的，毕竟交易不受法律保护，然后就看谁退钱和是否给赔偿了。
3.总之，风险肯定有，一是不知道什么时候下房本，市长也无法保证；二是房本能否落到你名下，这也得看手续怎么办的；三是看开发商和新老板是否讲诚信了，毕竟这种交易不受法律保护。
仅供参考。
四、
Q:
名下满五唯一的房子在房山良乡，孩子跟我户口都在那里（6月初刚卖出去了，正在走手续）。我在西城白纸坊附近上班，国企，五点下班。我老公在海淀苏州桥附近，私企，加班也不多。娃现在四岁多，2024年上小学，在我公司附近的丰台区右安门外附近上幼儿园小班（我也不打算要二胎）。没有老人，我自己接送。
现在卖了之前的+这几年攒的钱+打算借点首付，全部首付+中介费最多280~290左右。之前公积金贷款写了俩人名字，所以这次换房算二套，中介说能买得起总价在430左右的。我们是自己攒钱买房，收入不高，结合我负责接送，考虑在丰台买（离白纸坊近）。
买哪里的合适呢？
1.开阳里、翠林这边，一居或顶层小两居，离我公司近，20分钟通勤；对口首都医科大学附属小学、初中是北师大师范附属中学。小学在孩子现在的幼儿园对面，等她上学可能会更适应、有认识的同学。
2.玉林，能买到的差不多，通勤也差不多；对口玉林小学、初中是外国语大学附属。好像学校不如开阳里？但房源比开阳里多一些，现在开阳里那边没合适的房子看。
3.马家堡，能买到正规的小两居，通勤增加到40分钟左右；对口赵登禹小学、初中。也是普中，但有校额到校。
放弃了学校之后（北大地那边因为太远我没考虑），感觉现在买房完全是以我的通勤为参考，这么做对吗？曾经也有人建议我买荣丰2008，占西城学籍，租出去、在丰台租房即可。我和先生都是985毕业，学习好并不代表可以有快乐的一生，我们也很清楚。现在买房陷入纠结，还望您指点。
A：
1.怎么说呢，这是学区的选择了，只能是看父母的意愿，外人不好建议的。
2.290万资金，留出2/30万的税费，差不多能买430的。西城广外是能买到，但一般不建议在荣丰。小公寓，纯粹的占坑儿房，溢价很高，至少40%以上。现在是入学高峰期，价格不会有什么风险，但过了2025说不好，低谷期或许会影响溢价，尤其这种公寓的风险更大些。所以如果买西城，宁可买老破小普宅也比公寓的风险低些。当然，用完了学位就卖也行，那就无所谓风险了，相对灵活的多。
3.丰台的这些都不算学区房，都没有溢价。从预算来看保值性应该也都差不多，不算多好，大概率都是南三环沿线普通的，有落后大盘的可能。北大地的溢价率和东西海平均值差不多，居住的性价比都不算高。只是有可能比其他学区风险小些，毕竟西南沿线就这么一个好学区。和西城相比的话就是整体资源弱，所以对孩子天分和努力的要求比较高，如果能从一小五小进入十二中是最好，其他的在中考时也得是二中十八中，否则就不如在西城了。差不多的溢价率，如果不能利用好北大地的资源就亏了。
4.另外也可以看看丰科园，9号线和房山线，通勤是否方便体验一下。第五实验刚建成，理论上质量会很好，跟丽泽的都是十二中校长兼任吧，或者代管。学校主要招收丰科园子弟，但如果划片，大概率周边的小区都能划入，这问一下教委吧。周边房子也没溢价，400多万能买在天兴家园，前些日子是能买到两居，现在可能差不多。这里和四合欣园都是回迁房，房龄相对新，综合比较起来肯定不弱于南三环，毕竟是产业区。先看看吧，另外注意二类经适的综合地价款，让当地中介给算好账。
5.总之吧，如果觉得孩子天分比较普通，那就在西城，借助整体资源的优势。但既然都是985，那在丰台找个稍好的学校也未必不如西城。要是我就先看丰科园，不合适再看赵登禹。
6.多说一句，我也985毕业，也没觉得人生多快乐。佛家讲人生八苦，归根到底都是“求不得”苦，活着就是因为得不到而受罪。或者是钱钟书先生说的：快乐在人生里就像骗小孩子吃药的糖果，少量而短暂的快乐却骗我们追求了一生。想得到快乐就要先忍受痛苦，而快乐却还很短暂，也未必能得到。但我们偏偏却仍然希望它来，希望它留，希望它再来。我能理解家长们的纠结焦虑，我家孩子也一样，全家都在陪他苦苦的熬着。但也没什么办法，未必是真的幻想得到快乐，或许只是为了不留下遗憾吧。
仅供参考。
五、
Q:
万科开发商是不是资金链不足，它家房子不能买啊？网上看了好几个万科翡翠系洋房，石景山翡翠山晓，海淀翡翠云图，都有业主反馈精装修太差，墙面都发霉了。是开发商不行了，还是限竞房不能买？哪里的利润没满足导致房子交付质量得不到保证？
金地开发商怎么样？金地壹街区洋房质量好吗？
A：
1.万科资金链，不知道。万科有国企性质，相对好的多吧。没什么能不能买的，犯不上扣这大帽子。浓眉大眼的万科都不能买了，那还有哪个品牌能入法眼啊？限竞房本来就是政策性产品，一分钱一分货。限竞，在限制住房价的境况下让开发商竞拍地价，也就是让他们没利润。买房人当然是希望开发商最好没利润，赔钱盖房才好呢，这样他们就肯定讲诚信注重质量了。
2.这既然是什么都明白，那就没什么可聊的了。我说开发商不是为了赚钱就是喜欢做慈善，敢信吗？换作是你，在明知道没利润的情况下，是努力给老板赔钱呢，还是凑合着就得了？
3.金地，挺好的，曾经的“招保万金”四大招牌，一直排名前十，上市公司。壹街区质量我不熟，问卖房的电商们吧，他们熟悉。楼面价2.6，售价4万多，理论上是有利润的，应该还行吧。
仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

kexu8

买不起