逾期交房，烂尾楼业主可以解除买房合同，银行贷款合同，是否可行？

华语天空

买房人遇到逾期交房或者楼盘烂尾该怎么样主张权利呢？一些业主采取了集体停止偿还房贷的做法。一些法律人士认为，业主采取断供的方式主张权利有风险，可能会被银行记录不良信用或者起诉；还有一些法律人士认为，业主有权要求解除买房合同，继而要求解除银行贷款合同，开发商要返还银行贷款和买房人的购房款，这样对买房人最有利。问题来了，开发商哪来的资金返还购房款和银行贷款呢？

商品房预售制情况下，从部分买房人签订认购书、《房屋买卖合同》，交定金和首付款开始，开发商就以在建项目名义向银行抵押楼盘融资。随着商品房销售数量增加，购房人开始缴纳第二笔购房款的时候，楼盘一般是主体结构完工，这时候很多购房人需要与银行签订抵押担保合同贷款支付购房款。商品房交付的时候，购房人一般需要缴纳少量的尾款。实际上，买房人和银行签订按揭贷款的时间，就形成了以购买商品房为抵押物的银行借款合同。
从法律上看，买房人和开发商签订的《房屋买卖合同》，与银行签订的《借款合同》是两个独立的法律关系。但，实际上只有一个目的是为了购买某套特定的商品房。在开发商不能按期交房，或者楼盘烂尾无法交房时，属于开发商逾期交房导致不能实现合同目的。根据《民法典》第563条规定，买房人可以行使不安抗辩权，要求解除与开发商之间的买卖合同。合同解除后，开发商应当返还买房人缴纳的购房款，其中有首付款和银行贷款两部分。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

但是，现实的困境是不具有可操作性，开发商没有钱返还购房人，有钱也不至于让楼盘烂尾。一旦买房人和开发商之间的《房屋买卖合同》解除了，买房人和银行的《借款合同》也就失去了抵押担保物，借款的目的也就无法实现，买房人要求解除借款合同也是符合法律规定的。但是，合同解除后银行会要求买房人返还发放的购房贷款，这笔贷款已经转给开发商了。买房人要是有足够的资金也不会申请银行贷款。所以，这里也不具有可操作性。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
有人说，可以让开发商把首付款返给购房人，把贷款返给银行，这样也省得麻烦。合同具有相对性，这种跳跃式的返还没有法律依据。开发商没有钱，银行也不会答应。在开发商没有资金的情况下，无论是向购房人返还首付款，还是向银行返还贷款都难以执行。烂尾楼的情况下，开发商都负债累累，烂尾楼是个负资产，只有建成房屋交付使用，才能变为可流通的资产。到时无论是买房人，还是银行就是以房抵债也可以部分实现。

买房人断供房贷的情况下有什么法律风险？买房人与银行的借款合同具有相对性，断供属于违约行为，银行会记录不良信用记录。同时，银行有权根据《借款合同》起诉买房人。法院判决后，买房人面临被强制执行的风险。如果买房人没有足够资金偿还贷款，可能进入失信被执行人名单，被限制高消费。如果买房人有其他房子或者资产可能面临被强制执行的风险。
这么看来怎么做都是买房人吃亏！原本是开发商违约不能按期交房，最后却弄成了买房人违约不能按期偿还银行贷款。既然是开发商违约，那就要让开发商承担法律责任，穷尽法律手段，让停工楼盘，烂尾楼盘复工交房。
当然，上边谈的都是楼盘烂尾时，买房人该如何应对的法律分析。实践中，如果仅仅是开发商逾期交房，但是并没有停止施工，说明开发商还有足够的资金。买房人要求解除买房合同，解除借款合同，开发商有足够资金返还，法律上都是行得通的。在这种情况下，因为开发商逾期交房，买房人要求解除房屋买卖合同不一定是最佳选择，可以要求开发商承担逾期交房的违约责任，比如承担逾期交房期间的房屋租金，或者已付购房款的银行贷款利息等都是合法的。