专家激辩！实行28年的商品房预售模式，该被取消吗？

wakeman

近期一些地方，有业主公布的“强制停贷”声明引发社会广泛关注，继而引发对商品房预售模式的探讨。
目前，我国商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。
商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房卖与买受人，并由买受人支付商品房价款的交易形式。
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的商品房提前出售给买受人，由买受人支付相应定金或者房款，并约定将来将预售的商品房卖与买受人的一种交易形式。
据界面新闻报道，1995年1月1日《城市商品房预售管理办法》正式落地执行，标志着商品房预售制度在全国全面铺开。
商品房从预售到最终交付一般有两年的时间差。为了保证预售资金用于有关的工程建设，《城市商品房预售管理办法》明确规定，市、县级政府房地产管理部门负责行政区域内的商品房预售管理、制定对商品房预售款监管的有关制度。
然而，从施行之初到现在，预售资金监管制度都还没有全国统一的标准，而是“一城一策”，细则由地方政府自行拟定，执行情况也不尽相同。
就预售许可审批而言，一般是要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上，部分城市相较宽松，正负零即可申请商品房预售。
严格一些的当属上海、北京，要求7层以下(含)的大户型住宅及商业、办公项目需达到主体结构封顶方可办理预售，8层以上(含)的则分别需完成规划层数的1/2、2/3以上 (且不低于7层)后方可办理预售。
商品房预售制度是否应该取消？
7月15日早间，经济学家任泽平连发3条微博称，该取消商品房预售制了。

任泽平在文章中提到，从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。
一位房地产业内资深专家告诉中国网财经记者，尽管当前房地产领域宏观政策的重点仍然是保房企，防止更多房企出现暴雷、跑路的现象，但经过此次事件后，预售制大概率会取消。最重要的是，购房者以后大多也不买期房了，不取消也没多大意义了。
不过亦有专家指出，取消预售制短期内不可行，但可以徐徐图之。原因一是很多城市如北京、上海、杭州等已经采取主体结构封顶才发放预售许可证；二是现在开发商不论国央企或是民企，多半还是采取资金高错配性的方式进行开发，在这种情况下，短期内会增加开发商资金压力， 造成更多开发商‘没死也进太平间’ 。
据第一财经报道，上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿认为，预售制是我国房地产开发模式与融资模式决定的，是我国商品房建设供应机制的重要部分，当前在没有新的开发模式和融资模式变化下，尚无法简单一刀切式的取消，所以要从长效制度建设考虑完善并逐步调整这一制度，最终是建立房地产业发展新模式，更好的服务人民安居。
另一种观点：制度没有问题，加强监管才是关键！
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受界面新闻采访时表示，预售制度本身是没有问题的，关键是预售制度没有用好，预售审批、按揭贷款的发放时间以及预售资金监管等都是十分关键的。不能因为项目烂尾就认为预售制度有问题。
也有房企人士表示，目前的烂尾楼事件根源可能不在这一制度上，还是资金的问题。比如2020年时便有疫情这个外力影响停工，但也未出现如此密集的维权事件。
从全球角度来看，世界很多国家存在住房预售制，各国市场发展状况、行业环境的不同导致预售制的具体内容存在较大差异，发达国家普遍有严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障。
据澎湃新闻介绍，德国长期以来也普遍实行预售房制度，并通过签署个性化的购房合同和按照工程进度分期支付购房款，以此来化解购房者和开发商之前的风险和纠纷。
具体来看，开发商在项目获得政府批准之后才可以开始销售房屋。但是买家在购买预售房之后并非像中国一样在支付完部分首付款后从银行一次性贷款支付房款，而是根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。双方在签署购房合同时，买家并不需要支付购房款，在地基动工后支付10%，主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再陆续支付后期资金。
如果开发商因故延迟了工程进度，购房者可以和开发商谈判以推迟付款，并要求开发商给予一定的折扣等补偿措施。此外，如果开发商无法在合同规定的日期内交付房屋，买家可以根据合同要求退款或者赔偿。
和中国的期房售卖相比，中国房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度。但是，预售资金管理仍存在漏洞，有些烂尾楼项目的开发商就是与建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金用于非建设项目，从而导致无法交付房屋，产生了烂尾楼。
分析人士指出，加强预售资金账户的监管不仅可以强化房企抗风险能力，达到“良币驱除劣币”的效果，更体现各地对防范“烂尾楼”重视程度加强，对于保障购房者合法权益具有积极作用。
在7月14日晚间，西安住建局等5部门联合印发《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》，《措施》提出，要强化商品房预售资金监管，具体举措包括资金全额入账；严格拨付标准；强化技术支撑；加强账务核对；夯实银行责任等。
在商品房预售资金监管方面，预售资金全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。银行若擅自拨付预售监管资金，将负责追回。此外，不能按期交房并造成严重社会影响的企业将被列为信用差企业公示。
#小财唠嗑#
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来源：综合每日经济新闻、澎湃新闻、界面新闻等
新媒体编辑：徐铮
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kexu8

应该

gxaone

加加加...

acoff

加强监管，说的好听，ofo里我的押金还有200呢，找谁要去？

heishuanx

买看得见的东西

temp2005

了解一下

llx7788

马光远说，已经错过了取消预售制度的最佳时刻

fujixi41

就是因为有预售制度，所以产生了二手房倒挂

tbyoml

早就该整顿了

dragonsseed

无所谓了 两头赌