收紧监管！今日起汕头施行商品房预售款监管新规

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7月14日下午，汕头市住建局发布《汕头市住房和城乡建设局商品房预售款监督管理暂行办法》（下称《办法》），就监管资金用途、监管期限、预售款归集、预售款缴存、监管银行、签订监管协议以及监管资金支取等35条内容，做了明确的规定。据悉，《办法》自2022年7月15日起施行，有效期至2025年7月14日止，规定凡在汕头本市行政区域内经批准预售的商品房项目，其预售款的归集、使用和监督管理工作，均适用本办法。
设置四个工程节点，拓展预售款提取使用空间
商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房在转为现房销售前依法进行出售，由购房人按合同约定支付的定金、预付款、房价款(包括预售商品房按揭贷款)等各种收入。
值得关注的是，本次《办法》规定监管资金按综合支付额度核定支取，设置四个工程明确的节点，合理留存保底资金，具体表现为，当项目预售批准后至完成三分之二结构工程时的楼栋，最高提取额度为楼栋总造价×50%；完成三分之二结构工程后至封顶的楼栋，最高提取额度为楼栋总造价×65%；封顶后至完成外墙工程的楼栋，最高提取额度为楼栋总造价×85%；外墙工程完成后至竣工备案，最高提取额度为楼栋总造价×95%。
在项目竣工备案前，应确保监管账户留存已提取额的5%作为监管备用金。项目竣工备案后至完成房屋所有权首次登记前，监管账户留存总造价的5%作为监管备用金。
这种可按进度申请划拨工程款的方案，拓展了预售款的提取使用空间，有利于汕头市商品房预售款监管工作的有效落实，也有利于跟随工程节点及时减轻房地产企业的资金压力。
商业银行承接预售款监管业务需经公开招标
楼盘延期交付甚至烂尾，与预售资金监管密切相关。此次《办法》的出台，收紧了监管力度，努力确保新房开发项目顺利交付，有助于稳定房地产市场预期，给购房者吃下一颗定心丸。
《办法》规定，房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当与监管部门、监管银行三方签订《汕头市商品房预售款专用账户监管协议书》。
其中，能够承接商品房预售款监管业务的商业银行需由住房和城乡建设主管部门会同有关部门通过公开招标方式确定。监管银行不得对监管账户捆绑设定任何自动划账功能；不得在与监管部门参与签订的监管协议以外的任何协议、合同中对监管账户及资金进行任何形式的监管、约束。
预售款监管账户内的监管资金应当用于购买项目建设必需的建筑材料、设备，以及支付商品房项目建设的施工进度款和法定税费。商品房项目完成房屋所有权首次登记时，监管账户同步撤管。
为保障农民工工资支付问题，规定在每笔提取的工程款中有不低于提取额15%的比例直接划入本项目农民工工资专用账户。
同时，参考其他外地做法，《办法》规定符合条件并经监管部门同意，开发企业可凭具有一定规模、资信良好的商业银行出具的见索即付现金保函，直接置换同等额度的商品房预售款监管资金。以此减少开发企业现金流的需求，实现有效舒压。
据介绍，《办法》的施行是为了进一步加强汕头市商品房预售款的监督管理，保证商品房预售款专款专用，促进房地产市场健康发展。当预售款归集率不足85%时，监管部门可停止受理该项目的预售款使用申请，当工程进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售款监管，按“一案一策”方式，实行专门管理。
【记者】吴利婷
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【作者】 吴利婷
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端