为何房价不能大幅下跌？专家直言：居民75％的财富都在房产上！

wakeman

近日，仇保兴在2022年城市高质量发展智库论坛上表示：高空置率下房价没有过快下跌的原因在于我国居民75%的财富都集中在房产上，如果房价出现大幅下跌的话，将会出现很多“负翁”。
从这句话我们可以得知两个观点：其一，在住房高空置率的背景下，房价回调是楼市发展的大趋势；其二，目前房价还不能出现大跌，其原因在于我国居民75%的财富都集中在房产上面，房价下跌就意味着很多家庭的财富缩水。

首先谈下房价的大体走势，未来房价出现回调是必然的发展趋势，当然这是多方面原因造成的。
专家提及了房价会回调的其中一个原因，就是目前我国的住房空置率偏高。相关数据显示：2017年我国城镇地区的住房空置率已经高达21.4%，空置房的数量达到6500万套。并且有专家给出预测：近些年来我国的住房空置率相比2017年还会逐渐攀升，空置房的数量有可能会接近1亿。
住房空置率高和炒房客有很大关系，炒房客不同于刚需购房者，他们买房不是为了自住，而是把房子当作一种投资的工具，房子在他们手中也基本处于空置状态。在房价大涨的时代，炒房客持有房产就等同于持有财富，随着房价上涨，名下的房子也在不断增值，因此过去的投资客还是非常愿意持有房产的。不过随着楼市环境的改变，持有房产不仅很难实现盈利，还要承担各方面的成本，因此越来越多炒房客不愿意持有房产。未来会有越来越多炒房客抛售手中的空置房产，一旦大量的空置房出现在二手房市场，二手房市场不仅会面临房价回调，同时还会面临住房有价无市，二手房市场同样会影响到新房市场，当二手房价格出现回调的时候，新房价格同样会出现回调。

未来是刚需的时代，因此房价要符合刚需的购买力，这是房价会出现回调的第二个原因。在房地产行业繁荣发展的时代，房子不仅具有居住属性，同时还有很强的投资价值，因此购房群体不仅有刚需购房者，还有很多投资客。因此即使房价攀升到刚需购房者难以承受的高度的时候，依然有很多投资客买得起房子，决定房价的始终是购房群体，只要投资客买得起房子，同时认为投资房产可以赚钱，那么房价就可以攀升到刚需购房者不能承受的高度。
不过最近几年随着房地产行业回归理性，住房的投资属性在逐渐减弱，投资客基本上已经没有生存空间，目前大量投资客正逐步退出楼市，楼市也将逐渐变成刚需的楼市。在这样的环境下，房价也会逐渐迎合刚需购房者的购买力，如果房价过高，刚需购房者都买不起房子的话，房子到底卖给谁呢？因此随着刚需时代的到来，房价出现回调，满足刚需的购买力是必然的发展趋势。正如一位专家说的那样：只有房价回调27%以上，普通刚需购房者才能真正买得起房子。
除了以上2个原因之外，部分城市经济发展滞缓，人口出现外流也会导致房价出现回调；另外部分城市也出现了住房过剩的现象，这同样不利于房地产行业的发展；政策调控层面，随着楼市调控的政策体系逐步完善，对于稳定房价也起到关键的作用。
尽管按照目前的楼市环境来看，房价回调是必然的发展趋势，但是房价会在短期内出现大幅下跌吗？笔者认为房价也不会在短期内出现大幅下跌，正如专家仇保兴说的那样：我国居民75%的财富都集中在房产上，如果房价在短期内出现大幅下跌的话，居民的财富会大幅缩水。
买过房子的家庭都明白房子对于家庭意味着什么：首先买房子的首付就掏空了整个家庭的积蓄，甚至有些家庭连上一代人的积蓄都掏空了；当然首付只是买房的开始，购房家庭还需要承受30年的房贷压力，这基本上伴随了大多数人的工作生涯。对于很多家庭而言，家庭的绝大多数资产都集中在房产上面，如果除去房子的话可能只剩下负债。

客观来说，不管是想要减轻购房者的买房压力，还是为房地产行业的长期发展考虑，房价回调是必然的选择，但是房价不可以在短期内出现大幅回调，因为这对于买过房子的人来说是非常残忍的。
试想一下，一个家庭掏空了家庭50万的积蓄凑够了一套房子的首付，同时背负了100万的房贷，考虑到房贷利息30年要还200万以上，每个月承担6千左右的房贷。当时就在这个家庭买房没多久，房价回调了将近一半，原本150万的房子缩水到75万，但是购房家庭还背负着100万的债务，承担的债务比房子本身的价值还要高，这对于买房的家庭来说是难以接受的。
并且我国目前的住房拥有率非常高，相关数据显示，我国城镇家庭的住房拥有率已经高达96%，这份数据表明绝大多数家庭都已经拥有住房。在这样的背景下，房产价值的缩水会导致我国大多数家庭资产的缩水。
目前楼市发展比较首要的就是先稳住房价，这也是为什么一直强调“房住不炒”的原因，只有住房真正回归居住属性，房地产行业才能真正回归理性，房地产市场才能真正稳定下来。当然我们不仅要稳住房地产市场，也要稳住老百姓的财富，也就是房子的价值，这也是为什么说稳房价非常重要。

在笔者看来，未来房价回调是大势所趋，尤其是那些房价虚高的城市，还有那些人口流出、经济发展滞后的城市。不过房价回调是一个长期的过程，短期内房价既不能出现大涨，同样也不能出现大跌，这样才能真正稳住居民集中在房产上的财富。