停贷风波震荡，专家激辩“期房预售”，如何一招规避烂尾楼？

wakeman

河南村镇银行问题得以缓解之后，面对越来越长时间的烂尾楼，业主也坐不住了，目前烂尾楼业主也开始抱团停贷了，他们发文给房贷银行和相关部门，明确表示烂尾楼问题一天不解决，那么他们就集体不还贷。即使恢复了央行征信欠款逾期的污点，也绝不退缩。在这种情况下反思我国的房地产发展模式，尤其是针对期房销售体系，又开展了新一轮的“激辩”过程。

烂尾楼业主发声越来越多，形成的呼声越来越大，一套房关系到一个家庭的长久幸福
“停贷也是绝望下的无奈之举，房租加房贷基本掏空我每个月的收入，面对毫无希望建成的房子，我想把自己从马拉松式的维权中解脱。我知道所有的后果，但是我太累了，就只剩下这条路了。”湖北武汉光谷，一位985高校硕士毕业的张女士，在接受记者采访为何决定停贷时，发出的内心哽咽之言。
当年决定掏空6个口袋去买房，这是整个家族的支持，希望未来买房子的人能过上美好的家庭生活？其中一大部分都是准备做婚房之用，凑钱买房造巢迎凤，希望一个新家庭生儿育女。但是最终变成了烂尾楼，所有的梦想都破裂了，而且还要背负20年乃至30年的银行房贷还款。房没有了，家也没有了，而且还有遥遥无期还不完的债务。
买房民众有错吗？不论从理从法，从头到尾没有任何过错。有可能唯一的过错，就是相信了营销人员，买了未完工的期房楼盘。既然买房人在法律上无过错，为什么要背负所有的责任，乃至所有的经济损失呢？而那些将售楼款挪用出去的房地产商，对于房产销售款负有资金监管责任的银行，为何却不需要承担损失？
房地产公司控制人和高管仍然逍遥自在，消费奢靡；同时银行和相关协同监管房贷资金的部门紧急表态协助责任。房贷银行还要每月要求借款人按时还款，这在一定程度上就是不公、不正、不义。

期房预售就是房地产行业资金杠杆的最佳工具？一但出事，资金太难追回？
为何能出现烂尾楼？核心就在于我国实施了与全世界许多国家不一样的房地产销售模式，那就是房地产商可以在取得土地打好地基之后，分别在不同的阶段预售房屋。将取得的房产销售资金放入银行的监管账户之内，然后按照后续的开发进程逐步支取。最终在彻底交付使用之后，账户彻底解封，剩余的款项就是房地产的楼盘利润。
从金融角度，其实期房预售体系，就是一个房地产杠杆资金游戏，房地产商起初可以拿小比例的资金启动楼盘，之后就完全依靠购房人的资金，就能完成整个楼盘的建设。我国大部分房地产企业都是这样以小博大发展起来的。在可以预售之后，购房人自己缴纳的首付再加上银行发放的房贷款，最终都落入了房地产开发商的账户之内。
从理论上来说，房地产开发商不但收回了所有的之前和未来需要投入的房地产成本，其实连利润和税金也全部收回来了。如果专款专用，那么楼盘很难发生烂尾的可能。但是这么一大笔钱在账户上，哪个房地产公司不动心呢？在银行有意无意的疏忽下，在房地产商想尽办法地转移挪用资金，将资金转移了。

这些资金，可能用于房地产公司的其他项目，也可能用于其公司的资本运作，也可能用于个人的挥霍。用于其他项目的开发，就形成了房地产企业津津乐道的滚动式资金杠杆发展模式，从理论上来说，他们可以循环往复。用一个楼盘起始的一小笔资金做无数个楼盘，扩张无数倍。杠杆倍数理论上可以无限之高，但是只要企业出点问题。那么所有的楼盘项目都将出问题，有可能成了烂尾楼。
房地产商如果融资困难，无法有新增资金，那么可能项目全部都变成了烂尾楼？当解决不了问题的时候，房地产商不就两手一摊，再也不管了？因为它的利润其实已经拿到手了，他解决烂尾楼的动力也不足了。而购房人还需要月月还房贷，又拿不到房产，最终变成了烂尾楼中唯一的受害者。
想想去年年底多个房地产商发通告，要进行所谓的保楼盘交付不成为烂尾楼，还签了军令状，但是现在确实愈演愈烈，谁又真正履行了自己的承诺呢？

专家激辩期房预售体系，国内也有城市悄变现房销售，到了该退场的时刻了？
在这次烂尾楼的风潮中，各个专家也纷纷发表自己的意见。包括胡锡进老胡认为绝不能让业主成为烂尾楼的买单者，呼吁金融系统和相关部门采取措施，以稳定的大局观解决此事。经济学家马光远，乃至前恒大首席专家任泽平都发表了自己的看法。认为在我国房地产整体购房需求平稳的情况下，已经不再需要期房销售体系了，应该改变成为现房销售。
期房预售制度如果能伴随着严格的售房资金的第三方监管能力，那也不会出现现在的风潮。但是在我国，恰恰银行和各方面对于房地产资金的监管能力是一个短板，房地产商会提出各种各样的理由支取或者挪用监管资金。那么在此情况下，是不是也干脆解脱银行和相关部门的责任呢？交给市场去解决问题更好呢？
房地产行业还在降杠杆，那么取消期房预售体系，不就是快速的去杠杆方式吗？房地产企业如果没有足够资金，他无法将整个项目楼盘从拿地盖楼交付，全部支撑住。那么他自己将承受损失而无人帮他分担，最终他也会自觉地退出市场。剩余有实力的房地产公司把节奏放下来，盖好一个楼盘，交付一个楼盘，卖掉一个楼盘，风险全部化解。购房人、银行，房地产商都不会发生资金断裂风险。

在全世界范围内，采取期房预售体系的国家并不是很多，大多数国家都实施的是现房销售制度，那么就从根子上断绝了出现烂尾楼的可能。其实现在在重庆和海南的一些楼盘，已经在探寻现房销售推进。购房人再也不会碰到烂尾楼的可能了。其实借着整个契机，希望能看到我国房地产发展模式的重大变化。否则即使现在解决一批烂尾楼，未来仍然还会有后续新的烂尾楼。
现在全国有很多楼盘业主，已经给相关部门及银行，发了全体业主强制停贷告知书，涉及的城市有长沙，武汉，南昌，景德镇，郑州等等多地楼盘。据不完全统计已有14个楼盘发布公告“强制停贷”涉及4.6万业主，总房款347亿。这可能才仅仅是部分被报道出来的，加上后续还会采取这种断然行动的楼盘，估计数量庞大，后果影响非常大。
借用胡锡进老胡的一段话来期望问题的解决，“中国的老百姓总的来说是守规矩的，从银行借了钱都会努力偿还，贷款买房后想方设法逃避还贷的人几乎没有。然而房子是中国普通百姓家庭财产的最大头，毁了人们这份财产的安全，对相关家庭的打击是根本性的”。
房地产行业如果要稳健地长期发展，必须把现有的矛盾解决掉，消化存量的烂尾楼，这样才能涅槃重生，否则出台再多的购房优惠措施，效果都不是很大。