一次性交20年租金，概不退款？“ 给孩子报班都不敢交半年以上的......”
导 读一次性交5万多元，租赁车位20年，一旦签约概不退款？近日，多位家住北京市丰台区宋庄路73号院鑫兆雅园小区的居民向“问北京”（北京新闻广播新闻热线65159063）反映，拥有小区地下一层车位产权的开发商突然贴出租赁新规，明年起，停车需一次性交纳20年车位租金，引发业主质疑。这到底合理吗？
一次性交20年车位租金 ？
北京市丰台区宋庄路73号院鑫兆雅园小区紧邻宋家庄地铁站，2003年入住，至今已有20多年。居民林先生（化姓）回忆，8月12日，小区开发商北京城乡房屋建设开发有限责任公司突然贴出车位租赁通知，让平静的小区掀起波澜。通知称，公司拥有宋庄路73号院1号地下车库（鑫兆雅园南区）地下一层车位产权，根据公司发展战略部署，决定调整地下一层车位租赁方式：自2026年1月1日起，业主需与公司签订20年车位租赁协议，一次性交纳20年租金共55200 元/个，另需向物业公司支付120元/月/个的车位管理费，而且通知明确标注“协议一旦生效，概不退租、不退款”。
不再是月租、季租，而是20年的长租模式，这让林先生满是担忧，“之前跟开发商方沟通，那个经理说现在经营比较困难，但你发不出工资的话，难道就要我们业主交这个钱给他们发工资吗？交20年的话，如果你明后年倒闭了，那我们业主的权益怎么保障？”
居民刘女士（化姓）的顾虑更直接，她坦言，这样的付费模式让人难以接受，“一交交20年的，中间还是不允许退费的，这个本身就是一个非常可怕的事。现在我们给孩子报班都不敢交半年以上的，我给你交一停车费我交20年的？”
车位租赁通知/受访者 供
除了长租期，租金定价的“双重标准”也让业主不满。目前，小区地下车位月租金为300元，在20年长租模式下，租金加管理费每月合计350元；如果业主不选择长租，得等优先承租的业主选完，剩余的车位才能短租，且每月费用飙升到500元。
居民刘女士直言，这种定价方式缺乏协商基础，“这个是他们开发商自己的产权，我们尊重他的定价权，但是定价的过程应该跟业主商量的，不是说你自己贴一个通知出来，我们就按照你这个交，我个人觉得这个有点‘强买强卖’的意思……”
南区地下一层停车场/记者 摄
南区地下一层停车场/记者 摄
小区公示信息显示，南区地下115个出租车位已经没有空置。居民王先生（化姓）说，本就紧张的车位资源，让业主在“高价短租”和“长期锁位”之间陷入两难，“我不是说不同意涨价，你（开发商）根据周边市场价格你可以调价，但是我觉得你得把综合的研判拿出来告诉我们业主。在没有这种沟通情况下，你随意涨价，我觉得这就属于漫天要价！”
小区车位出租情况/受访者 供
产权方：合法自主定价
带着业主的疑虑，“问北京”记者首先联系了开发商北京城乡房屋建设开发有限责任公司，工作人员回应称，是产权方合法自主定价，“我们是产权车位，租赁时间，国家有规定是可以20年以内的，我们是保证没有超出这个范围的，我们肯定首先得合法。第二个就是我们是国企，您所担心的问题，我觉得大概率是发生不了的”。
今年9月1日，鑫兆雅园社区居委会曾牵头组织开发商与业主代表协商，双方并未达成一致。社区工作人员表示，开发商态度强硬，后续可能需要寻求法律支持，“我们社区以及街道一直也在对这事进行沟通，只能依据街道给的答复口径告诉您，这是开发商自己的市场行为，他态度很强硬。我们是想过段时间请一下咱们街道的律师，能给业主提供一些公益性的服务”。
“问北京”记者随后拨打了丰台区住建委办公室的电话，工作人员表示，停车费问题需要咨询房管局。
“问北京”记者又联系了丰台区房管局，工作人员回复表示，车位管理问题由街道负责，需进一步咨询属地，“现在也没有关于车位要一次性租赁多少年的明确规定，只有北京市物业管理条例里第八十条，规定物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人”。
“问北京”记者从多位居民处了解到，7年前，开发商曾经尝试提高地下车库租金，当时居民不同意并联名反映到北京市住建委，市住建委曾答复意见：要求鑫兆雅园建设单位及物业服务企业在未与全体业主商量达成一致之前，不得擅自提高地下车库租金。
2018年，市住建委答复意见书/受访者 供
律师：20年长租不违法 也不合理
针对事件中的法律争议，“问北京”记者采访了北京海润天睿律师事务所律师包华。他明确指出，20年长租虽不违法，但合理性不足。
包华律师：20年是租赁合同的法定的最长期限，在这个非常长期限的合同履行过程之中，有一些变化是很正常的，在这种情况下，要求一次性履行20年的租金支付义务，从合理性和必要性上说，我认为是不恰当的。在咱们北京市的租赁合同的示范文本中，一般也不会给出这么长期限的一个付费周期。另一方面，我们必须关注到的就是，车位本身是居住小区的一个配套设施设备，相当于开发商手中取得了小区内配套的设施设备的一个所有权，这个资源是相对垄断的。开发商对于这样的一个稀缺的资源，又是垄断性拥有的资源进行相应的处分过程之中，一定要考虑公共利益。如果对于这种垄断性资源的不合理的处置，将直接影响到公共利益。”
包华律师进一步分析说，通知中 “概不退租、不退款” 的约定属于格式条款，效力待定。
包华律师：它一定是一个格式化条款，这一点是清楚的。但是，格式化条款不意味着也是霸王条款，格式化条款中侵害另一方合法权益的才叫霸王条款。仅就目前看，这个条款我个人理解是效力待定，原因有很多，比如说20年时间内，如果你的租赁物你管得不好，像发生漏水等情况，不能保证车辆安全了，当然可以退租，提示我们的承租人关注开发商的持续履约的能力。第二个，提示开发商，20年的租赁合同，如果不能够及时对车位进行维修养护，不能够提供车位供租赁使用，那么要承担违约责任。这些事情都要说清楚。
“问北京”记者发稿前得到消息，社区居委会主任已经约律师和业主代表沟通地下车库涨价涉及的法律维权事宜。后续情况，新闻热线将持续关注。
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小 问 说
车位的博弈尚未落幕
公众期待的或是
一份兼顾法理与情理的答案
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记者丨于十一 编辑丨于十一
值班主编丨紫苏
20年是以租代购，开发商没办车位的大证，无法卖，然后只能是以20年长租的形式销售，到期后无需续费，自动延期，和房产证年限一致 地下停车位才300一个月真平宜，知足吧。换个角度看，一次性交20年还划算，用300元锁定20年的租金不好嘛！在广州连露天的停车位都要1千多元/月，北京人停车太幸福了 看了一下，这协议的霸王条款也是相当典型～目前国内的很多企业在与弱势一方签订协议时都存在着很多的霸王条款，这不合理，也不合法，造成的隐忧或许短期内没啥，时间长久了可不行，防微杜渐还是有必要的吧？ 这是开发商准备跑路或者破产了，然后在车位在拍卖前搞一次性长租收到20年租金，之后能不能排卖掉他就不管了。 文中说了，这是开发商持有产权车位，贵，你完全可以不租，别人的东西怎么租无需跟你商量，最重要的，人家合法，没超过20年，符合国家法律，你不能既要又要！但是有没有人科普下，有没有协议能保证承租人的权利，万一他破产了，产权变别人的了，租赁协议还有效吗 预售制度应该限定金额和时间一个月左右，超期的视为违法行为可以举报后处罚。国外健身房都是这样最多支付一个月费用。 当地没限价吗？我们这里业主私下出租比政府限价高，开发商有车位出租就被抢着租，开发商只能按照最高限价租，比业主出租的要便宜不少[哭笑][哭笑][哭笑] 现在国家的社保政策都年年改，何况一个开发商的车位，说是20年，等下开发商倒闭了，下一个接手的说不承认 得有监管机制，不能我行我素，这有圈钱跑路嫌疑，要么就是资金链断裂