华润70.45亿元接手“老大难”，全国仍有197万方商业在“晒太阳”
你可能想象不到，就在我们身边，有相当于近300个标准足球场大小的商业空间，正静静地等待着被唤醒。 这个数字是197万平方米。 它们并非荒废于偏远的郊野，而是散落在上海、深圳、杭州、珠海等核心城市的黄金地段，曾是承载着商业梦想的地标蓝图。 如今，一场静默而广泛的价值重塑正在发生，从深圳龙岗一个总投资曾达500亿元的超级工程开始。2026年5月6日，华润置地以70.45亿元的底价，竞得了深圳龙岗区龙城街道的一宗土地。 这宗土地的前身，是世茂集团曾计划建造约700米“中国第一高楼”的深港国际中心核心部分。 项目自2022年全面停工时起，已沉寂近四年，期间经历了两次司法拍卖流拍。 2025年，深圳地方政府以68亿元完成收储，为项目剥离了历史债务。
与最初纯粹的摩天大楼构想不同，重新出让的地块规划发生了根本性转变。 用地性质调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，总建筑面积约47.68万平方米，其中住宅面积占比达到64%。 规划容积率也从约4.17降至3.26。 出让条件要求住宅部分在1年内开工、4年内竣工，而集中商业和酒店则允许在2.5年内开工、6年内竣工。 这种“分宗开发、分期建设”的模式，旨在通过住宅销售快速回笼资金，以支持商业部分的长期运营，被市场视为一种务实的开发逻辑。
华润的接盘并非孤例。 据不完全统计，自2025年至2026年5月，全国至少有16个类似的烂尾或长期闲置商业项目被盘活或进入实质性重启。 这些项目的重生路径大致可归纳为三种模式。 第一种是重资产模式，即产权彻底转移。 例如，上海闵行金盛家居二期项目，一个总建筑面积约22万平方米的烂尾商业体，在2026年4月被砂之船集团旗下企业以约5.78亿元拍下，成交单价仅每平方米2663元。 砂之船计划将其改造为“超级奥莱+社交体验中心”，目标是打造亚洲最大的单体奥特莱斯之一。
第二种是轻资产模式，运营方不持有产权，而是输出品牌和管理能力。 在重庆，一个曾规划为亚洲级室内主题游乐综合体的“中国摩”项目，在2022年因资金链断裂停工。 2024年底，当地国资平台完成资产收储后，引入了复星旅文负责整体改造和运营。 项目更名为“Hi·重庆”，将导入超级文旅Mall产品线，计划于2026年下半年开业。 华润万象生活也以轻资产模式签约了合肥滨湖新区的原宝能城商业地块，将打造万象系列高端购物中心。
第三种是多元纾困模式，根据项目具体情况灵活运用多种工具。 在广州，1995年建成的丽江明珠酒店因设施老化被鉴定为危旧房，后被纳入城市更新试点，改造为名为“容屿·ISLEMo”的非标商业综合体。 在青岛西海岸新区，一个停滞多年的瑞诚文旅总部项目，则在2026年3月由中铁建设集团以2.37亿元中标续建，正式重启。 在开封，烂尾多年的恒大童世界项目，由地方国企牵头成立的平稳房地产基金以2.83亿元完成收购，并借鉴“南宁模式”推动复工。
推动这些变化的力量是多元的。 具备资金实力的央企、国企成为重要的资产承接方。 同时，专业的商业管理公司、文旅运营商乃至京东MALL这类新零售业态，凭借其招商和运营能力，在轻资产输出中扮演关键角色。 政策层面也在提供支持，例如商业不动产公募REITs的试点推出，为成熟商业项目提供了重要的资产证券化退出通道。 砂之船集团就以西安的奥特莱斯项目为底层资产，成功获批发行REITs，估值超过50亿元。
这些被盘活的项目，几乎都不再沿用原有的商业定位。 它们普遍转向更细分、更体验化的赛道，如文商旅融合、亲子主题、近郊奥莱或区域生活中心。 上海城隍庙广场在破产重整后，由新投资方更名为“幸汇城隍”，计划依托豫园文旅板块，打造融合东方美学的特色商业空间。 合肥的天鹅湖购物中心在更名“合·星纪”后，也将升级为集文旅、商业、商务于一体的城市综合体。
从南京的玄武宝龙城确定复工，到绍兴苏宁广场预计2026年6月开业，类似的案例正在多个城市出现。 这些项目曾经的困境，主要源于资金链断裂、商业模式缺陷或企业治理变动。 而它们的重启，往往伴随着复杂的债务梳理、产权重组和规划调整。 深圳原深港国际中心地块在出让时，就对未来运营方设置了门槛，要求其商业运营集团2024年在境内及港澳地区的营收不低于50亿元。
这197万平方米等待盘活的商业空间，以及那些已经动起来的地标，共同勾勒出中国商业地产领域一场深刻的转变。 行业的重心正从大规模建造新楼，转向如何让已有的建筑重新焕发生机。 当资本、专业运营和城市更新需求相遇，这些“沉睡”的商业空间，正悄然酝酿着下一次绽放。 你认为，下一个被点亮的城市角落会在哪里？ 谢谢楼主分享！
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