海淀和西城学区房，开启巨变
上一篇文章提了一下北京学区的变化，反响很热烈，咨询的很多，要求详细解读，看来学区房依然是大家最关心的问题之一。总的看法是：西城海淀的学区调整只是长期趋势的开端。海淀放开了六年一学位，以前是6 年内原则上只有 1 个单校划片学位，现在是即使学位被占用，依然可以上学，只是多校划片，甚至租房也可以上学。这意味着，海淀区清晰的认识到，明年开始，幼升小就人数不够了，学校需要开始抢孩子了，过去十几年是孩子抢学位，历史趋势已经彻底扭转。
这同时意味着，市场上的学区房供给量会大增，必然导致大部分普通学区房的价格贬值；幼升小的历史高峰已经完全过去了，这是必然的结果。
过去那么多年，到处在建新学校，扩学位，但新生的孩子已经开始不够了，幼儿园已经过剩，开始了合并和闭园的进程。
小学，接下来就会面临缩班、合并和减少编制了，谁先抢到孩子，谁就能占据先机，延迟危机。
家长之间的内卷，即将变成学校之间的内卷。
西城小升初首次推出“三年一学位”，即从外区买房回西城参加小升初的家庭，今年起将对对应住房地址进行记录，原则上三年之内（孩子初三毕业前）只提供一个初中学位。
很显然，高峰期到了小升初阶段，西城小升初压力非常大，要控制人数。
预计今年西城小升初入学人数将达到2.3万人，和去年相比增加2000人；而相比今年初三年级毕业人数，学位缺口高达7000个。
有人说绝大部分买学区房的家庭是不会卖的，只是短期扰动，这也没错，但忽略了大趋势的力量。大趋势是什么？就是人口出生的高峰已经过去了。看下面两张图，一张是北京居民出生变动曲线，另一张是北京历年小学招生数据。
北京出生人口高峰期是2014年-2019年，
这几年叠加了二胎放开的效应，全国都是高峰期。这批孩子在2020年-2026年上小学，
最大的出生高峰是2017年，在2023-2024年上小学，
这两年也是幼升小历史最高峰。这几年出生的孩子，
会一路从幼儿园卷到小学中学大学再卷到职场。
过了今年，北京的幼升小不再拥挤，
但2014年出生孩子，
2027年开始堵在小升初的门口了，北京幼升小数量历史高峰是2023年，那么6年之后等他们小学毕业了，2029年就是小升初的历史高峰。由于北京出生人口在2019年到达最后的高峰段，按照时间推算，小升初的紧张局面到2032年就终结了。
倒时候一流学区非常宽松，二流学区招不满、缩班、合并、要想办法招学生；也就是6年之后绝大部分学区房的溢价将消失。不管是过去十几年波澜壮阔的学区房大牛市，还是未来越过山丘无人等候的下行期，最终都不过是时代的洪流而已。
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原创不易，如果觉得有价值，请顺手点赞和“在看”、转发，手有余香。 @元宝 学区房，止于2026年4月30日 高峰期过了？但人口去向不提吗？大城市和小城市对人口的吸引差多少？从全世界看北京也属于超大的发达城市前几名了吧！当然也是分区域，但海淀和西城核心地区自己想去吧！ 谢谢楼主分享！
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