海淀幸福里已经跌到5.6万了，该见底了吗？
9月份的时候，我们写了一篇《我看了一眼海淀幸福里的挂牌量，抽了一口凉气》，海淀幸福里作为刚交付不久的次新小区，当时竟然有111套在售。当时的成交价跌到了6.5万/平左右，而时隔2个多月，又跌了近1万/平。上周成交了一套北区的99平户型，总价569万，单价5.7万，很多自媒体在转。然而仅仅过了一两天，又成交了一套南区的99平户型，次顶层560万，又创新低了。据说在售的已经有房源能谈到5.5万/平了...而且，南区的99平户型，比北区成本价普遍要贵不少，有些人是8.5万/平买的。如果按照8.5万/平，那么最新成交的这套房源，业主亏了：290万即使按照单价8万来算，也亏了240万。近两月海淀幸福里成交量很大，跌幅更是触目惊心，感觉有点恐慌过度了。正常来讲，刚交付的次新房，因为业主的成本都比较一致，都很高，没人愿意大刀割肉，所以通常很难大跌。海淀幸福里作为品质还不错的次新小区，为什么暴跌呢？原因就是上一篇文章里分析的：投资客太多，导致了踩踏。但投资客为什么愿意亏本那么多割肉？有个年轻的粉丝告诉了他的割肉想法，他亏了不到200万，但是他选择止损，他说外面的机会很多，拿钱进股市，两三个涨停，说不定钱就回来了。这可能代表了投资客的一种想法，愿意止损，所以投资客踩踏还是很可怕的。但跌到这个价位了，个人认为其实差不多了，还会继续跌破5万吗？至少短期概率很小。我们横向对比一下。海淀幸福里5.6万的价格，已经非常接近回龙观商品房的价格了，比如金域华府刚刚跌到4万多，好点的户型和楼层也得5万多。金域华府已经是十几年的老小区了，户型也不行，买海淀的次新不香吗？无论是新旧、户型、小区品质、居住体验还是未来的空间都要远强于金域华府。海淀北部最新的成交价则是：[*]西山林语：4.1万/平
[*]颐丰庄园西区：4.5万/平
[*]百旺府三区：5.83万/平
[*]百旺府四区：6.8万/平
[*]中海富华里：5.91万/平
海淀幸福里总不能直接跌到跟西山林语、颐丰庄园一个价吧。一旦海淀幸福里跌到5万，海淀永丰的新房都没法卖了，二手房也没法卖了，全都要大降。清河橡树湾的7万，海淀幸福里的5.5万，应该都至少是短期底部平台价格了。那么有读者就来说了，你对比海淀幸福里和金域华府，如果海淀幸福里到5万了，就没人买金域华府了，业主想卖只能再大降价，如此互相比着、螺旋下跌。理论上是有这种可能。但要考虑持有成本，外力（政策），以及租金回报率。前两个先不说了，租金回报率是现金流指标，现在不少市区老破小的租金收益率已经接近3%了。打开链家app或者网页，小区都有租金收益率参考，市区老破小超过2%的到处都是，而且链家是按照虚高的挂牌价来计算租金回报率，实际租金收益率要可能高20%以上！比如这个团结湖北口的塔楼，实际租金回报率已经超过3%了。
租金收益率达到3%意味着什么呢？意味着月租金可以全面超过月供，租房的还不如去买房，业主则不用为月供担心。当然优质次新小区，没有必要等到3%的收益率，因为品质高，有成长性，2%就差不多可以了。
按照链家的数据，海淀幸福里实际的实时租金回报率大概在1.8%（别看挂牌价，按照最新成交价计算），已经很接近2%了！所以虽然无法预测楼市会跌多少，底部在哪里，像海淀幸福里这样的小区，因为投资客踩踏比较恐慌，但通过租金回报率可以知道个大概的价值锚点在哪里。
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