马云的预判要兑现？如果不出意外的话，2026年房价要迎来三大转变
前两年有人用5万元在鹤岗买下了一套房，现在阿里巴巴和蚂蚁集团却花66亿元收下香港铜锣湾“港岛壹号中心”整栋写字楼。这两个同时存在的现实，像一把锋利的剪刀，把中国楼市剪成了两半。2017年，马云在杭州全球峰会上说出“八年后中国最便宜的就是房子”，当时很多人都觉得是疯话。如今时间点逼近2026年，我们发现这句话对了一半，也错了一半。房子确实在变便宜，但只是在某些地方；而在另一些地方，它依然坚挺得令人咋舌。2026年，就是这场巨大分化的开始，整个市场的游戏规则彻底变了。
过去那种闭着眼睛买房都能赚钱的日子，已经确定无疑地结束了。2025年的数据显示，三四线城市人口净流出312万人，直接导致这些地方的房价中位数累计下跌了18%。像黑龙江鹤岗、内蒙古鄂尔多斯这样的地方，出现单价不足千元、总价只要5万元的房子，已经不是新闻。这些区域的房价，正在用一种近乎残酷的方式，回归到它最原始的居住价值。泡沫被挤出去，水分被拧干，房子就是用来住的，这个属性变得越来越纯粹。
但市场的另一头，却是完全不同的景象。2025年前三季度，香港的顶级住宅价格逆势上涨了3.2%。仲量联行披露的年化租金回报率稳定在2.5%到3%之间。北京金融街、上海陆家嘴的优质住宅和写字楼，依然是机构和富豪们抢购的“硬资产”，对抗通货膨胀的效果很明显。阿里巴巴和蚂蚁集团拿下香港整栋写字楼的大动作，根本不是一个孤立的商业行为，而是一个清晰的信号：资本用真金白银投票，告诉我们它依然坚信核心区域不动产的长期价值。
这种分化甚至在同一座城市内部也表现得淋漓尽致。2025年的成交结构显示，位置偏远、配套跟不上的远郊大户型，成交量只占到可怜的8.6%。大家用脚投票，不再为“画大饼”的规划买单。反过来，学校、医院、交通要啥有啥的核心城区，或者成熟近郊的房子，成了刚需和改善型买家共同争抢的目标。这意味着，决定房价的已经不是城市名字，而是你在这座城市里的精确坐标。“核心区坚挺，外围区回调”，这句话将成为未来好多年的主旋律。
市场玩法变了，供应端的玩法也变得彻底不一样了。以前开发商那套模式，就是拼命拿地、疯狂加杠杆、快速建房快速销售，玩的是资金周转的速度。现在这一套明显玩不转了，因为需求端换挡了。“十四五”期间，全国已经建设筹集了1100多万套（间）保障性住房和改造安置房，让3000多万人有了落脚之处。这个基底打下来之后，2026年的保障房不仅追求数量，更讲究“好不好用”。目标是让新来的年轻人和新市民，能用可控的成本住上体面的房子。这一下子就把商品房市场里最底层的那部分需求给分流了。
商品房自己也必须换活法。2019年，重点30城里120平米以上的改善型房源供给就占到了约三成，之后这个比重一直在稳步上升。“十五五”规划里第一次明确提出来，要因城施策增加改善性住房供给。意图再明显不过了：市场的主角要从解决“有没有”房子，变成满足“好不好”的居住品质。开发商被逼着从规模竞赛转向品质竞争。以前宣传册上印着的绿色建筑、智能住宅、全生命周期服务，现在不再是噱头，而是实实在在的入场券。住房城乡建设部推动的新模式，甚至把房屋体检、养老金、保险这些都考虑进来，要给“好房子”定下一个公共标准。
还有一股力量不能忽视，就是存量的盘活。“十五五”规划里强调要大力实施城市更新，完善政策去盘活那些低效用地、闲置房产。老旧小区改造、闲置厂房变身创意园区、城中村重塑，这些动作会释放出大量新的空间。连农村集体经营性建设用地也要节约集约利用。当城市里那些“沉睡”的资产被激活，供需错配的问题就能得到缓解，房价的剧烈波动自然就会减少。
政策层面的转向，是第三个根本性的变化。过去常用的限购、限贷、限售这些工具，主要目的是给过热的楼市泼冷水。2026年的政策底色完全不同，目标从“防过热”变成了“防过冷”，从“全面调控”转向“精准托底”。核心任务是化解风险，释放合理的居住需求，稳住市场的预期。“十五五”提出要清理住房消费的不合理限制性措施，这个表述比“十四五”更有力量。上海易居房地产研究院副院长严跃进点出了关键：这不是简单地取消几项政策，而是要求各地系统地梳理存量政策，重点破除城乡之间的资源流动限制、新房与二手房的联动壁垒等深层障碍。
政策放松的节奏已经在眼前展开。西安已经把商贷首付统一降到了15%，更多城市大概率会跟进。利率层面，2026年的按揭利率大概率会维持在低位，公积金跨区域使用的隐形门槛也在被一点点打破。金融和财税工具会协同起来，直接降低大家的购房成本。广开首席产业研究院院长连平就建议，在交易环节加大财政补贴力度，对首套房下调主要税率，缩短二手房的增值税免征年限。2025年上半年，84个城市的二手房成交量同比增长了28.1%，说明这些宽松政策确实在撬动真实的交易。
但必须看清楚，所有政策的核心是“托底”，而不是“拉升”。“房住不炒”的定位没有丝毫动摇。政策的意图是避免市场出现断崖式的下跌，防止引发系统性的风险，而不是要催生另一个大涨的牛市。风险防控的防线已经大大前移，“十五五”甚至把房地产风险与地方政府债务、中小金融机构风险并列，上升到国家安全能力建设的高度。这意味着2026年行业的出清会更深入，整合会加速，头部房企的份额会提升，很多中小房企会慢慢退出市场。并购、破产这些工具会被用来处理低效资产，阻断企业债务风险传染给购房者。现房销售制度的探索和推进，更是从根本上试图消灭“交付焦虑”，让大家敢买房、放心买房。
所以，回到最开始那个问题。马云的“房价如葱”，更像一个方向性的预言。它精准地命中了楼市“去泡沫化”的大趋势，看到了部分房子会回归其普通的商品属性。但它显然无法概括中国楼市全部的复杂性。2026年，不是所有房子都会变成“葱”，也不是所有房子都会是“铂金”。真正的考验摆在了每个人面前：当全国统一涨跌的简单叙事彻底落幕，你是否有能力识别出那座城市、那个板块、那类产品，才是真正能经得起时间考验的资产？在分化成为常态的时代，你的每一个选择，都将直接决定你的资产是安全上岸，还是无声蒸发。 这么说吧 我小时候的房价夫妻俩四五年就能买一套 希望也能跌到那个价 还没到时候，时候到了肯定是白菜价。 马云说过这句话吗？请找出来 5万都觉得贵，到时候便宜到1万再买一栋，现在房子过剩，中国不缺房子，缺人 一句话：地产之价值就是地段, 人家马云逻辑很清楚，他诅咒的是国内的房子，不是资本主义香港的房子。 月收入买表，年收入买车，十年收入买房，超过了时限这一辈子都没得搞了[哭笑]人生短短几十年好好活着不香吗？偏要攀比，虚荣心太强，累是累自己，还会让别人看笑话，承受不了就来怨社会不公平 多少钱与我没多大关系，这辈子都不会考虑房子的问题，未来人生吃好玩好就行 [加油]
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