黑榜！香港，这些房子不能碰！
其实，不管是内地还是香港，买楼都有红黑榜。有些房子，看起来很便宜，实则可能是“深水巨坑”，买了要亏大发。那么，在香港有哪些房子，再便宜都不能碰？我们来聊聊。
凶宅&它旁边的房子
香港是个寸土寸金的地方，但香港人很讲究风水。
一个房子一旦成为凶宅，房价至少跌30%-50%，而且很多银行是不放贷的。
虽然香港凶宅蛮多，但最著名的一个，就是九龙湾德福花园。
这个楼龄超40年的大社区，租金和售价的比值贼高，高达4.1厘。
但是，但是！
德福花园的C座，是著名的凶宅，1988年发生过「五尸」惨案。
这套单位，2007年成功转手给了一位歪果仁，2017年开始挂牌出售，直至今日还没卖出去，目前叫价498万，低于市值30%。
不过，租出去了，月租金10,800元。
不止是凶宅卖不出去，整个德福花园C座都受影响，同座连通同层单位，估值也比市价低10-20%。
同样的案例，在很多高租售比的小区，其实都有。
当然，豪宅也不例外，比如金庸旧居，重庆富豪张松桥5.6亿的超级豪宅：女佣自杀，香港最贵凶宅诞生！许家印好牌友要吐血
还有昨天拍卖的康乐园豪宅，银行估价2100万，同社区年初同个户型，成交价也在2298万。
而这套物业，拍卖开价1180万，比估值低出43.8%，还是流拍了。
就是因为43年前，发生过一宗三尸劫杀惨案，后来物业多次转手，现业主在2004年以888万购入。
但，很难出手。
跌个30-50%，都未必卖得出去。
小发展商楼花项目
&楼契复杂的旧楼重建
虽然香港没有烂尾楼，但有可能因为是楼花，且开发商规模小，或是楼契过于复杂，银行不批贷。
举个例子，去年黄大仙有个新盘，打折促销，吸引了很多买家。但是香港四大行，都拒绝提供「即供」按揭。
四大行拒提供「即供」按揭，一般有两个原因：
一是，发展商规模太小，或是有黑历史。
二是，地契有问题，比如旧楼重建，但流程还没走完。
黄大仙这个盘，两个雷点都踩中。
所以，在香港买房，看开发商，还是蛮重要的。
至于黑历史的案例，比如，恒大在香港开发的三个项目。
恒大暴雷后，银行齐齐拒贷。
其中，位于屯门的恒大‧珺珑湾盘活后，改名「缇岸」。
目前二手都是大割肉出让，今年成交的二手，平均折价45%，位列全港亏损榜TOP1。
楼龄过高的旧楼/唐楼香港老区有很多的旧房子，一些40、50年的旧楼，由于价格比周边要低上30-40%。加上400万的物业，只需要100元印花税，部分上车客，或者投资客会捡便宜入场。不过，由于一般银行，贷款年限采取的是「75-楼龄/人龄」的政策，即你年龄大就减年龄，楼龄更大就减楼龄。假设一个旧楼，楼龄45年，贷款年限就是75-45=30年。看似影响不大，但除非你一直持有单位，不然可能由于贷款问题，很难找到下一手的买家。
尤其是一些唐楼，即传统的楼梯楼，银行在按揭上会更加严格。而且，唐楼也是劏房重灾区，涉及劏房的唐楼，还会更严格。对于一些投资者而言，买这类高楼龄唐楼，搏的其实是被发展商收购重建。但除非是地段很好，比如油尖旺核心地段，不然很难。因此，很多时候是烂在自己手里，或者巨亏离场，重灾区譬如元朗。
村屋楼花
当然，深水巨坑，还得是村屋楼花，即还没建好的村屋。之前就有对年长的夫妇，花了900万买村屋楼花，期待着退休养老。结果，好家伙，8年过去了，没有屋，只有一堆荒草！900万，亏得血本无归。
来源：东张西望
一句话总结：村屋楼花，水太深了，再便宜都不能碰！一是买楼花的风险，涉及监管，文件法律效应等等；二是村屋交易，本身存在很多问题，比如丁权及批地文件，业权、路权不清晰；花园、天台没有入契，属于违建等等。总之，问题一箩筐，即便是中介、村民都未必搞得清，能不碰别碰！好啦，今天的话题，分享到这里，如果你有任何香港置业问题，想知道哪些房子值得买，哪些不能买？都可以找房姐，一对一详聊。如果有香港置业需求想要了解更详细信息记得关注说财猫！————
看看 谢谢楼主分享！
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