天津“商改住”正在轰轰烈烈展开...
很明显，天津正在大刀阔斧地进行“商改住”。NO.1丨壹
于家堡高铁东一宗商业用地修改控规，改为居住用地。东丽天房的季景广场商业用地改为住宅。陈塘庄W5地块改为居住用地（已溢价出让）河北区首创C地块（商业用地）改为住宅用地；
武清龙湖春江郦城的“天街”部分改住宅；最近滨海高新区近3万方的商服用地调整为居住用地。还有在进行中的：泰达城河与海R3商业地块该居住用地河北区财富绿道丹庭10万方商业，筹备改为住宅......当下，商改住是全国趋势，核心是“供给侧改革”。本质上是因为之前城市的土地供应结构决定了现在市场整体的存量不同程度过剩。这属于结构性调整，从开发端解决问题。天津也是“顺势而为”。道士君看了看天津商改住的案例，发现这改的范围就聚焦两点：一是未出让的商业地块调整为住宅。比如陈塘庄W5地块。二是，已出让的商业地块调整为居住用地。比如河北区首创C地块。同时道士君也发现天津“商改住”几个特点：其一，好的商办地块转变住宅，我们会发现，很多是主城区的好地段，转性之后，可以成为市区土地一个补充。其二，有的商业地块，并不是一刀切都改为住宅，也力争在保证居民商业配套和生活便利度之间，找到一个更好的平衡点。其三，有的是历史遗留问题，为了盘活闲置存量土地，缓减房企的经营和去库存压力。
NO.2丨贰
针对天津轰轰烈烈的“商改住”，道士君简单说几点：一、关于未出让商业地块改住宅，流程相对简单，操作容易，需要平衡区域及片区市场发展，不能说因为片区无住宅用地可出，就愣挤出住宅地块来卖。二、存量商改住审批流程复杂，比如河北首创商业地块，时间较长，流程也很复杂，没记错的话，差不多耗时一年。三、商改住有一定成本，需要对已建成的建筑进行硬件、消防等多个方面改造，同时还要补缴土地出让金。四，很多人问，商改住，究竟好不好？对于开发商而言，存量闲置土地盘活，即便部分地块存在资产减值问题，但增加了项目现金流，减少资金沉淀，补充了全盘利润（这就看怎么算账的问题）；对于ZF，增加土地财政收入。对于市场而言，商改住无疑增加市场优质供给，对于稳定市场成交有一定作用。对于周边居住居民来讲，得分地块，权衡利弊。比如有的地块，周边缺大型商业配套，拿地的时候，也是合理规划的商住比例，现在直接商改住，承诺的配套没兑现，这就好比，你点榴莲披萨，里面榴莲没了，这食物的灵魂也没了，价值也没有。另外对于区域或片区楼市发展来说，也不太好。这样商改住，对于居民来说是弊。业主反对「商改住」的背后，实际上是在担忧自己的居住环境受到影响，自己的利益受到损害。
这些担忧，主要体现在以下几个方面：
1、商业配套缩水：业主担心商业改为住宅后，周边的商业配套会减少，无法满足日常生活需求；
2、出行交通拥堵：新增的商品房会带来大量居民，可能导致交通拥堵问题加剧；
3、教育资源竞争：随着人口的增加，对教育资源的需求也会增加，原本就不充裕的学位将更加紧张。
4、削弱板块竞争力：缺乏商业支撑后，板块的活力会变差，从而影响房价。
比如有的地块，周边商办存量较大，缺高端住宅，挤出一块住宅地满足周边住房需求，这是可以的。这样商改住，对于居民来说是利。NO.3丨叁
切莫为了商改住而商改住。
商改住政策的出台，是为了促进商办物业去库存，缓解开发商资金压力。是地方政府在财政压力、市场需求和土地价值最大化之间找到的一个平衡点。
土地放着全部停缓建才是最大的资源浪费。现在大城市商业办公楼项目大量积压，从长远角度看，这些过量供给如果不改变使用方向，可能永远也去化不掉了。不及时调整就会形成毒瘤，阻滞建设资金周转，加重地方财政的困难，增加人员就业压力。而及时推动「商改住」，是盘活市场、进一步活跃经济的重要措施。
土地改革在带给社会积极变化的同时，随之也带来了激烈争论和复杂的挑战。需要寻找变革与争议间的平衡点，以达成共同理解并解决问题。
道士君微信进群：Vdaoshi 城市沉沦的表现，把政府大院盖两居民楼吧。 都没人结婚生孩子了，要房子干什么呀？ 搞吧
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