2025年楼市怪象：中产被迫“割肉”，富人3折抄底
说个事，未来10年，如何正确买房？首先，借助这个机会，低位买入核心资产，最好是2-3折的价格买入，然后利用银行正常评估价，差不多是6-7折，利用这个空间，实现空手套白狼。
然后运作一家企业，把低位资产装入企业，做经营贷出来，把这笔钱，再来运作一轮低位抄底资产，再把资产装入企业，继续融资，经过2-3轮，实现财富的增长；
同时资产的租金收入，覆盖银行的利息支出。这就是财富飞轮。
这个过程，我们还需要做一件事情，那就是利用资产，去香港运作稳定币和RWA，实现资产的多元和正向收入。
这个操作思路，可以让你在未来20年，立于不败之地。
但是目前，99%的投资者，还没有从过去买房投资的惯性思维中摆脱出来。
时也命也，跟着趋势走，你才能赚到大钱！
01，定向放水来袭！
昨天出了一个新闻，给2022年1月1日-2024年12月31日出生的小孩，每年发放3600元补贴，直到3周岁。也就是说，每个小孩背后的家庭可以领到10800元。
根据测算，最近3年一共有2800万0-3岁的儿童，那么按照每人每年3600元测算，差不多每年需要补贴1000亿。
很多人好奇，每年1000亿的开销，这笔钱从哪里来？
主要几个来源：
第一，税收；
第二，发债；
第三，转移支付。
其实放水，本质上是存量财富的重新分配，蒋老师其实是鼓励年轻人生育的，尤其是这几年，可以多生育，里面的原因，总结一句话，就是反者道之动。
大家都不敢生，你生，其实是有优势的，因为出生人口减少，你生了小孩，以后读书压力、高考压力就没那么大了；
其次，国家各种补贴，你又能享受到，昨天，还有相关部门表示，以后小孩的学前教育费用，也要免除，也就是说，你生了娃，以后读幼儿园，学费也不用交了。
甚至，未来有可能还会出台一些补贴政策，比如说奶粉补贴、婴儿用品补贴，多孩家庭购房补贴，甚至多孩家庭优先选地段较好、面积大的保障房。
我国的人口拐点是从2023年开始的，那一年出生的婴儿是902万，较比2017年已经下降了50%。
此次补贴的发放，其实意味着，中国正在走向定向放水之路，总结一句话，以后负债是全民在背，但是收益却是定向发放。
我们已经从增量时代，进入到了存量时代，这个时代，财富只是在板块之间流动，而非总量增加，未来这几年，凡是国家鼓励你去干的，你就要大力去干，不会吃亏；
同时还能享受到各种福利，比如说国家鼓励你买房，你就要学会抄底核心资产，国家鼓励你生娃，你就可以拿到各种补贴和好处，国家让你布局银发经济，国家要你出海，国家大力支持香港推行稳定币，这些都代表了未来的方向。
3600元育儿补贴，绝对不是终点，而是一次压力测试，当财政以赤字换时间、以债务换结构的时候，你能够做的，就是把家庭决策，嵌入国家资产负债表。
一定要在这次百年未有之大变局中，找到自己的生态位，一定要把生态位跟时代趋势结合，你才能走出困境，迎来新生。
02，外资正在抄底中国资产！
最近外资抄底中国楼市的消息，相信大家都看到了，距离上一次外资撤离中国，只有半年时间，怎么半年时间，会出现如此大的反差？
1，全球资产管理巨头施罗德资本，近日宣布，旗下的房地产投资部门与浙江企业，西门国际达成了战略合作，共同组建股权投资平台，并计划联合发起总规模约为30亿人民币的私募房地产股权投资基金。
2，本次计划，双方聚焦在长三角的核心城市：上海、杭州、南京等地的优质写字楼和消费类基础设施项目，包括老旧商场、物流仓储升级、新型社区等商业。
其实不光外资盯到了这块肥肉，最近蒋老师和团队调查发现，地方国资委，也在布局优质的商场、写字楼和公寓，因为价格便宜，租金可以抵扣月供；
同时还能从银行融资，实现资产和财富的飞轮效应，没想到这么快，肥肉也被外资盯上了，我估计很快外资就会从长三角南下到珠三角，抄底深圳和广州的低洼资产。
3，那有人会好奇了，区区30亿资金能干啥？也就只能够买上海一栋写字楼吧，而且还不是核心地段，核心地段上海的写字楼，一栋可不止30亿，最少五六十亿打底。
所以，要抄底资产，30亿远远不够，就算你有3000亿，你也买不到多少，那是因为施罗德资本没钱吗？
如果你对外资比较熟悉，你就会知道，施罗德可是国际知名的资产管理集团，全球资产管理总额达到了2595亿美元，相当于1.6万亿人民币，区区30亿算个啥？
其实这里面的核心，并不是30亿，而是西子国际靠这条新闻，刷屏了，省下了一大笔营销费用，施罗德只是这家公司的一个背书罢了，之所以放开外资进入，不是因为我们胸怀宽广，而是我们楼市目前的软着陆垫子不够厚，所以需要外资来托底，美其名曰，风险共担，利益共享。
外资也算聪明，退出的时候不拖泥带水，进场的时候雷声大雨点小，钱没出多少，先把声势造出来了。
但是老外的算盘未必好使，毕竟中国房地产市场从增量开发向存量运营转型是客观现实，对于一线城市而言，消费对于拉动经济增长的重要性与日俱增，消费基础设施包括百货商场、购物中心等商业不动产。
最近深圳也有这类资产出来，比如说红山6979项目，整体项目打包价是24个亿，折合商铺每平方米均价是3万左右，银行评估价是6.5万，这类资产拿下来，确实可以实现银行超贷和空手套白狼。
但是目前感兴趣的资方不多，原因在于这个项目，目前出租率并不是特别高，商场的运营也是比较失败，未来可能会有更多资产进来，尤其是懂商场运营的资方进来，那么就是一个“变废为宝”的好项目。
其实任何资产，都是相对而言，可能对你是劣质资产，但是对另外一个人来说，就是优质资产，关键看你手里有什么牌。
03，房价涨跌背后的受益者与接盘侠
今天蒋老师不跟你们绕弯子，直接掏心窝子说几句大实话 —— 房价这东西，涨也好跌也罢，从来都不是什么 "无差别福利" 或 "全民灾难"。
有人在里面赚得盆满钵满，就有人得拿一辈子去填这个坑。这话听着扎心，但你琢磨透了就明白：
楼市这十年，其实就是一场早就写好剧本的 "财富转移游戏"。
先搞清楚：房价暴涨时，到底谁在偷偷数钱？
你以为房价涨起来是 "大家一起富"？太天真了。
我 2017 年在深圳上班时，有个同事大姐说她房贷还剩 10 年就清了。我当时年轻不懂事，傻乎乎问她月供多少，人家轻描淡写一句："2008 年买的，一个月 3000。" 我当场就闭嘴了 ——2008 年的深圳，3000 块房贷是什么概念？那时候普通白领月薪也就五六千，人家拿一半工资还房贷，现在看来简直是 "白捡"。
说白了，早买房的人，早就把一辈子的 "住房焦虑" 给买断了。这里面包括谁？城市土著（祖上留套房，躺着都赚钱）、专业炒房客（手里攥着十几套房产证的主儿）、拆迁户（一套老破小换三套电梯房），还有那些 2015 年之前咬牙上车的人。他们的房子现在哪怕跌一半，也比当年买价翻了几番，怕什么？
除了这些个人，还有一群 "隐形受益者"：开发商（高价拿地、高价卖房，财报上的利润比茅台还好看）、地方政府（土地出让金占财政收入的大头）、整个上下游产业链（从钢筋水泥到装修家电，哪个不跟着楼市喝汤？）。你以为 2015 年之后那波 "涨价去库存" 是为了让大家住上更好的房子？错了，那是让前面这些人先把钱赚够了。
再看看：谁成了这场游戏里的 "接盘侠"？
既然有人受益，就得有人 "买单"。这个买单的群体，就是 2016 年到 2023 年冲进楼市的这批人—— 说白了，就是你我身边那些因为结婚、孩子上学、给父母养老，不得不买房的普通人。
我给你看组数据：这几年卖掉的房子，占了 2000 年城市化以来总成交量的四成以上。什么概念？差不多一半的房子，都是这八年里被咱们这些 "刚需族" 买走的。你以为自己是 "改善生活"，实际上是在不经意间托举了整个楼市的泡沫。
为啥说这批人最惨？你想啊，2015 年刚毕业的大学生，2016 年就得面对 "房价翻倍"；2018 年结婚的小夫妻，为了一套婚房掏空六个钱包；2020 年给父母买房养老的，听信 "临深片区"" 高铁新城 "的概念冲进去…… 这些人现在怎么样了？房价刚跌两年，还没到真正的" 快速下跌通道 "，就已经有人扛不住了。
房价跌回 2015 年？不是 "假如"，是 "正在发生"
有人问我："蒋老师，如果房价跌回 2015 年 5 月 30 日，把 ' 涨价去库存 ' 那波涨幅全抹掉，会怎么样？" 我告诉你，这不是假设，是正在发生的事 —— 现在的房价，距离 2015 年的水平，还差35% 的跌幅。
别觉得 35% 不多，这意味着什么？
90% 以上近几年买房的家庭，都会背上实实在在的负资产。
什么叫负资产？你买的时候总价 300 万，现在只值 195 万，但你欠银行的贷款还是按 300 万算的。相当于你不仅房子变 "赔钱货"，还得倒贴钱给银行。
更扎心的是时间成本。从 2016 年到 2025 年，整整九年，你每个月还的房贷，有一大半是利息。现在房价跌回原点，相当于过去十年的奋斗，就是一场春梦—— 首付没了，月供白还了，十年青春换了个 "负资产"，一夜回到解放前。
比降价更可怕的是：你的房子已经 "卖不掉了"
前阵子看到个帖子，有个朋友 2016 年在大亚湾给父母买了套养老房，当时 "临深片区" 炒得火热，毛坯房全款 100 万，装修又花了 10 万。
今年 5 月他去接父母回东北，小区门口中介挂牌同户型 45 万 —— 你没看错，100 万买的房，现在 45 万都没人要。
他说自己 "不惊讶，也无所谓"，但后面补了句："这价根本成交不了。" 这才是最要命的 ——房价跌不可怕，可怕的是失去流动性。现在深圳二手房市场什么样？你想卖房，必须是小区同户型里挂牌价最低的那套，才有可能有人问。说白了，你的房子值多少钱，不取决于你当初花了多少，只取决于有没有人愿意接盘。
邯郸有个例子更典型：2000 年一套 90 平步梯房 12 万，2019 年涨到 90 万，现在呢？没人提了。为啥？因为涨价的时候没人谈 "合理性"，跌的时候才想起 "值不值"—— 早干嘛去了？
别指望 "抄底" 救市，大部分房子终将回归 "住" 的本质
有人说："房价跌到位了，租金回报率就高了，自然有人抄底。" 这话没错，比如贵州有些地方，现在年租金回报率能到4.5%，理论上 25 年能收回成本。但你想过没？25 年里楼市会变多少次天？2000 年你能想到 2015 年房价翻倍吗？2015 年你能想到 2025 年跌回原点吗？
未来的楼市，不会再有 "普涨" 的机会了。好地段的房子（比如一线城市核心区、学区房）可能还会坚挺，但大部分房子 —— 那些远郊盘、概念盘、刚需盘 —— 终将回归它本来的属性：住。
最后给 2016-2023 年买房的朋友说句实在话：你现在咬牙还贷，至少房子还在；你要是断供，首付、已还的月供全打水漂，银行还得找你追债。这就像温水煮青蛙，你已经煮了九年，现在掀锅盖，只会更疼。
说到底，楼市这十年教会我们最狠的一课是：别用一辈子赌一套房，尤其是在别人都喊 "涨" 的时候。
房子是用来住的，不是用来当 "财富密码" 的。那些靠楼市暴富的时代过去了！
未来只有不到10%的房子，还具备金融属性，剩下的房产持有者，要认清现实，不要纠结，好好生活。
谁说我要割肉了，我现在负债50我都不割，怎么了，早晚我的这点钱会被稀释掉，相信我中国经济 感谢祖宗 DNA，我前 10 年被时代压迫至少财富中得到平衡。明年买房[奋斗]感谢祖宗安排的渡劫时间节点 永远不要把房产做投机！因为房产有致命弱点：没有流动性 ， 这是投资学上最忌讳的。 财富越来越集中于极少数富豪手中，贫富差距悬殊再悬殊，而且富豪更善于抱团避免财富缩水。这一社会极端怪象政府再不出手总有爆巨雷的一天[哭笑][哭笑] 千万不要信这种神操作，一旦买错一次，财富立即崩塌，有这眼光，还不如直接买股 我们的社会人的心态规律走向，似乎没有象编者说的那样。因为我们的过去，常常是被计划经济所决定的，人有点被迫性的被动性的推着走。进入市场经济后，人的主观能动性大大的激发，想法，办事有着发散思维模式，往往跟风似的奔跑。说买房子，大家伙一轰而上。说养孩子，大家各显神通，带着孩子挤独木桥。生活压力山大，有好多年轻人久而久之躺平了，不要生育了。如今的政策出台，虽说是亡羊补牢，不为晚矣。可终究是时过境迁，计划没有变化快！变化又是千变万化，有些事是无可挽回的。 房子，车子都是商品，看看手机就知道了，老人手机白送给年轻人都不要，电动车转手就大跌，房子也一样，房企暴力一去不复返，一张图纸盖遍全国的时代已过去，迭代升级会有想不到的速度，上帝的视角还给了人，工业风也还给了女人，得房率从70%到负公摊，只有咱想不到没有房企做不到，好房子的时代已经来了，品牌房企的自信一发不可收[点赞] 感谢老天爷厚爱我是2015年买的房子 2019年我差点当接盘侠[哭笑]当初看的一小区二手房100零几万，前几天在贝壳上看到的成交价50多万，而且那时的房贷利率还高……突然发现不买还是有賺得[哭笑][哭笑][哭笑]