租金跌回2019年，为什么说以后“看房租”比“盯房价”更重要？
大家好，我是蓝白。今年9月份，要施行房租赁条例。
看时间线，2016年提出租购并举，2017年设了12个租房试点城市，2020年发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，2021-2024这几年，不少省市出了地方试点的条例作为探索。全国条例今年6月27日国常会通过，7月下旬发布，9月份实施。
从意见稿到发布，五年磨一剑。
有人说，做自媒体不知道写什么的时候，就把以前的题材再发一次。
我记得5年前出意见稿的时候，就写过住房租赁条例的事，有点黑色幽默了家人们。
这几天我看这一类题材的解读，也和5年前没什么区别，很难聊出新鲜的东西，比如：
厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库不能出租。
租房合同要在住建局备案，约定押金事由，不准无理由克扣押金，房东擅自进入驱离违法。
中介明码标价，从业者不准兼职，禁止代收租押金，房源必须真实。
长期稳定的租约，与购房享受教育、医疗同等公共服务。
转租超过10间的自然人也将被视同企业监管，二房东没那么好当了。
中国人一辈子都在跟房子打交道，买房和租房的痛苦是不一样的。
买房是一锤子买卖，轻则减配，重则停工，颇有押上全部身家豪赌的意思，赢了是遮风挡雨的家，输了就是要背一辈子的大山。
租房更像是钝刀子割肉，遇到好房东的概率，跟买到又便宜地段又好房龄还新的房子概率差不多，出租屋布置的再用心还是在别人屋檐下，搬一次家能脱一层皮。
条例能规范的面面俱到，当然是好事，关键是执行起来，地方跟地方不一样。
比如租购同权，对比购房者，承租人还是太弱势。
现在多数城市入学，学区内有房有户的优先，有房无户有居住证的其次，有户无房三代同住的再次，无房无户的按随迁子女排最后，需要有执照或劳动合同+社保+租房合同+居住证，那就不按学区来了，分到哪算哪。
站在一个城市的立场，租房者需要证明自己，有长期稳定的租约，证明你想在这里扎根，有劳动合同+超过半年的社保，证明你有正儿八经的工作和收入。
租房者需要证明自己，购房者不需要，大红本就是和这个城市捆绑在一起最好的证明，有恒产者有恒心，公共服务优先向这些为卖地+税收做出贡献的群体倾斜，似乎也不能说错。
但是，你不能让租房者费尽心思证明自己之后，又卑微的被分出三六九等。
事实上，租房者才是一座城市的顶梁柱，中国的城镇化奇迹，本质是 “人口集聚提升效率”，他们拥有比购房者更强的消费倾向。
如果只是顶层设计吹风，地方还是走老路，无法破除以前对租房群体的隐形歧视，容不下城中村的单间，过去几年某些城市的人口流出就是最现实的教训。
现在城市之间为了抢人姿态都放的多低了，有的地方倒好，非把人逼走。
所以，全国条例出来后，各地执行的怎么样，也是判断一座城市有没有前景的依据之一。
今天主要想聊被很多人忽视的一个点：设区的市级以上应建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息。
为什么说全面监测租金很重要？
一般来说，看房租变化有两个方式：第一种，民间的，看贝壳、中指、诸葛找房、克而瑞这些机构发布的月报年报。
官方的，看统计局每月发布的CPI，剔除食品和能源项目后，看核心CPI中的居住分项，而居住分项里还要再分成四项，看其中的租赁房房租和自有住房折算租金两项。
好吧，听起来有点绕，虽然反映房租变化的数据很多，但你很难说哪个能反映真实的市场。
看机构的，房租这两年跌挺猛的，比如中指数据，2024年全国重点50城住宅租金累计下跌3.25%，今年上半年住宅平均租金累计下跌1.37%，下跌已经持续了两年多。
诸葛找房数据，截止今年5月份，40大中城市租金挂牌均价34.37元/㎡/月，环比连降9个月，同比连降19个月，租金创2019年以来新低。
看CPI，波动明显小的多，房租分项的涨跌幅一直在0附近波动，5月环比跌了0.1%，但机构那边跌了0.3%，6月快到毕业季找房子了也只涨了0.1%。
给人一种感觉就是很脱离生活，明明房租涨了，物价数据里的房租却没涨多少，明明房租跌挺狠的，CPI里的房租也只是微跌甚至零涨幅。
为什么CPI的房租和我们自己租房的感受，有这么大的区别？
天风固收之前有篇报告聊过，我国CPI对房租的考量是明显不足的，“衣食住行”在CPI中真正起主导的仍是“食”和小部分的“行”，至关重要的“住”的价格并无很好反映。
你看啊，CPI的居住分项有四个：住房保养维修及管理、租赁房房租、自有住房消费成本、水电燃料。
住房保养维修管理，是装修，维修，物业费啥的，占比4.2%。
租赁房房租包括公房房租、私房房租，占比13.5%。
自有住房就是上面提到的折算租金，也叫虚拟房租，相当于你的房子虽然没租出去，但给你估算一下相当于能租多少钱，占比64.9%，是房租数据的大头。
水电燃料就好理解了，水电气暖费嘛，占17.6%。
维保房子可以排除，水电费也可以排除，真正拿来出租的房子还分公房和私房。
公房那还有啥说的，那是福利，不是房租。
私房是唯一一个能反映市场化房租的选项，可惜啊可惜，你算算这个占比，居住类在CPI里占20%，租赁房占居住分项的20%，私房房租占租赁房的29%，
也就是说，正儿八经现实中你去租房的价格，在总CPI占比里只占可怜的1.19%，比猪肉，油价，耐用品的影响差远了。
至于占比最高的自有住房估算租金，中信建投报告说，虚拟房租采用住房的建筑成本折旧，也就是住房价值乘以固定的折旧率，不能反映市场走势。
按机构的观察，从2014年以后，CPI里的房租分项，就跟实际房租感受出现了“钝化”。
2014年是个有意思的时间，正是从那时开始，十年时间，房价与房租启动了魔幻的大起大落走势。
房价至少还有70城房价指数能观察，可房租跟着房价猛涨的时候，CPI感受不到，跟着房价连跌两年的时候，在CPI这里还是小透明。
反过来，如果你不信CPI，信这些机构的，也不一定靠谱，因为他们采集的自己平台和线下门店的数据，范围有限，你上过这些中介网站就知道了，连小区均价统计都不靠谱，更别提季节性波动很大的租金了。
官方的CPI数据，低估了房租变化对生活成本的影响，机构的数据来源又有限，从这个角度，住房租赁条例明确提出“市级以上建立租金监测机制”，随着时间推移，如果能做到全国联网，纳入统计，甚至推动CPI中房租统计方式的改变，更好的反映老百姓衣食住行的冷暖，可能才是全国租赁条例的意义。
对普通人来说，以后更应该看房租，而不是一味的拿房价来说事。
一方面，房价数据多少有点失真。
新房房价之前有行政手段+茶水费阴阳合同什么的干预网签，现在因为卖地太少新盘太少，参考意义不大，二手房价也是统计口径太多太杂，容易被库存多的区域拉低均价。
另一方面，告别大拆大建时代后，衡量房产价值的锚从房价变成了房租，从“赚差价”变成了“收租金”。
我们打个粗浅的比方，租金回报率（年租金 ÷ 房产总价），相当于分红/股价的股息率。
比如，100万的房子年租金3万，考虑房贷利息+折旧+空置期+维护，这样的股息率显然不算高。
把租金回报率倒过来，用房产总价除以年租金，也就是售租比，那就相当于股价/每股收益的市盈率。
比如，100万房子需要出租30年回本，那就是30倍的估值，不同城市之间就可以拿来比一比。
当然，这只是一个略显粗浅的维度。
一二线城市房子虽然回报率不到2%，但挂牌周期短，房子的交易属性更强，像哈尔滨银川这些城市，虽然能达到3%甚至更高的租金回报，也是房价跌出来的功劳，而不是租金涨出来的价值，需求降了万一给你来个房价房租双杀那更酸爽，还要考虑青年人口增减、产业结构有没有变化这些因素。
总之，有条例可依是好事，我们应该尊重楼市告别大拆大建时代后的三个常识，分别是：
1，买房和租房，应该享有同等公共服务，自有住房可以享受其他便利，但在医疗和教育面前，“居住权”与“产权”是对等的，不应该有额外的隐性歧视门槛。
2，房租的变动事关青年人就业，应该更准确的反映到物价中，过热时降温，过冷时生火，公共资源该怎么分配，这是宏观调控的重要参考。
3，租金，尤其是定期公布的，权威部门发布的住宅租金，会成为低利率时代背景下资产配置的风向标之一。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。 条例虽好，执行到位才是关键，房租监测机制值得期待！ 社会经济状况才是根本，只要经济下行，房价房租消费全都涨不起来的[哭笑] 租售同权可以呀，租金给你涨一倍 合理的租金回报率，房价收入比，才是行稳致远的基础，也是国际通用的衡量标准，租金完美覆盖持有成本并有一定比例盈余，才是好资产，可惜现在不是，合理价值回归正在进行，想入局者，慎重考虑！ 就一句真话，钝刀子割肉 58同城、安居客、我爱我家，全是假信息，无解！ 写的不错 打工人租两三个月又换地方了 这些规定好像早已都有了
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