天津“商改住”开闸！是好消息也是坏消息……
天津的“土地变性手术台”，还挺忙。河北首创商业地块改为住宅用地；
武清龙湖春江郦城的“天街”改住宅；
河北财富绿道丹庭商业用地，有眉目能改成住宅；
于家堡高铁站东侧商业用地直接改为纯居住用地；
海河边泰达城商业地块正酝酿兼容住宅……
我们早就定义2025年是天津“商改住”的元年。
眼下已经开闸了，接二连三的涌现，“红标换黄标”。
以前只有国企能变通，现在也有民企能突破了。
“商改住”分两种。
❶ 未出让的地块改规划
还没卖的地“商改住”，转身最轻盈。
相关部门单方面调整控规即可，这不难操作。
陈塘W5、于家堡、水西O地块……均属此类”无痛转型”。
❷ 已出让的地块改规划
真正的硬骨头，是已出让地块的“商改住”。
商业用地的开发权在房企手中，从法律上直接改性质很难，需要变通。
但确实已有很大突破。
河北区首创天阅海河C地块，剩下的3.5万方（建面）已成功从商业改为住宅，3栋高层+1栋洋房（详情）。
武清龙湖春江郦城的天街不建了，将原出让的商业用地调整为2.9万方的居住用地。
河北区财富绿道丹庭30万方的建面中有10万方的商业，一直未开发。
据了解也正在筹备转为住宅用地。
泰达城河与海R3商业地块也正在申请转为住宅，已经有房企在做产品定位。
东丽天房的季景广场也完成“商改住”（详情）。
在2016-2017年天津土地的狂欢期，大约60%的住宅地块都捆绑了商业。
像公元大观竟然还捆绑了产业用地。
但面对天津商业现状，不少房企选择先卖房，让商业冬眠。
此一时彼一时，进入市场下行期，逻辑就变了。
盘活存量、尽可能变现，成为头等大事。
天津“商改住”的背后也涉及一些化债的需求。
现在全国范围内，探索出三种主流方式。
>>广州越秀模式：政府回购—调规—再出让（定向）。
>>土地置换模式：将商业/产业用地，调换成另外一块住宅用地。
>>地票模式：票据化补偿，但不兑换现金，只能继续买地。
天津目前以“土地置换模式”和“补交土地出让金调规模式”居多。
“商改住”能让三方受益。
对房企来说：盘活资产，实现现金收益。
如果继续做商业，投入甚多，很可能收效甚微。
很少有房企愿意“没苦硬吃”。
关键是，商业地块的成本已经摊进住宅了，消化完成。
转性后的住宅几乎“零土地成本”，完全能实现低价换流速。
房价优势极强，房企自然乐于为之。
对买房人来说：好地段又出来新供应。
既然此前规划为商业，那地段势必不错，有潜力成为核心商圈。
本来没指望能换代的地方，突然人为换代了。
产品与房价具备双重后发优势，买房人则迎来“核心区捡漏”的机会。
比如泰达城河与海R3、首创天阅海河C地块……
对政府来说：既新增收益，又撬动投资。
有的地块“商改住”是需要房企补缴土地出让金的。
同一地段，住宅地价基本是商业的3倍。
硬币总有反面。
三方受益的背后，也有个BUG。
这些“商改住”的新盘，如“程咬金”半路杀出。
纯属非市场化，无形中又增加新房供应。
关键还手持“新产品、低房价、好地段”三把利刃，说是楼市搅局者也不为过。
免不了背刺周边新房和二手房。
不太利于房价稳定。 城市规划就此崩溃，在天安门广场建个居民小区吧 在改也不买 已经当做公寓卖出得房子如果能改成70年产权，那才叫改革
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