租房市场重新切蛋糕，租客的春天来了
作者 | 骑猪英雄文章来源 | 格隆汇楼
租房市场的蛋糕要重新切了，租客的春天来了。
明确禁止
昨天（7月21日），由国务院常务会议通过的《住房租赁条例》正式颁发，将在9月15日起正式施行。
全文内容50条，事关所有人，甚至可以说能直接重塑接下来整个中国房屋租赁市场格局——
一是对非居住空间出租的全面禁止。
《条例》明确禁止将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间单独出租用于居住，并对违规行为设定最高10万元罚款及没收违法所得。
配合性的约束还包括租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积必须符合当地规定的标准；禁止出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房；损坏、擅自拆除、停用消防设施；改动租赁住房承重结构；私拉乱接水、电、燃气管线。
同时还禁止中介代理出租不符合规定的住房。
违规出租的，从责令整改，到罚款，再到停业都有依据。
可以说，给出了全国住房租赁安全画了一条底线，不仅可以从全国层面消除“隔断房”“群租房” 等安全隐患，也能间接延长城市建筑使用寿命。
二是对经营租赁住房企业进行资金监管。
这份文件除了对房屋出租类型进行了限制，对本身经营或者准备经营租赁业务的企业也进行了明确的资金监管和约束，目的是预防租赁市场的资金风险。
《条例》明确，从事转租经营的住房租赁企业必须设立资金监管账户，并通过该账户办理租金收付，违规最高处罚50万元；住房租赁企业、住房租赁经纪机构明确禁止代收、代付住房租金、押金。
为什么要对这些企业进行资金监管？
这些年北上广深、杭州等一、二线城市长租公寓或者二房东拖欠一手房东租金、物业甚至卷款跑路的情况并不鲜见，涉及面也往往以数百人起步。
而这是二房东与一手房东之间的经济纠纷，但结果是租户损失租房资金，一手房东断水断电胁迫租户搬离。
进行资金监管后，不仅可以规避一些长租公寓通过“高进低出”“长收短付”形成资金风险，也可以规避企业挪用租金的风险，进一步规范租赁住房市场。
第三点就是强化了大家的租房权益。
比如出租方出租后不得擅自进入租赁住房，押金应当明确押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等，同时还明确无正当理由不得扣减押金，最大限度保障租房群体的权益。
除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金；腾退房屋留出合理时间，不能暴力、威胁或者其他非法方式让租户退租等。
这些年我们的租房群体一直处于弱势地位，几乎没有话语权。
诸如“提灯定损”“恶意克扣押金、暴力解约”等租房纠纷过去都是因为缺少监管或者执行条例的不够完善，导致租房群体的权益保护不到位。
有了这些明确条例后，租房的权益保障会大幅提升。
第四是对租赁市场的定价引导。
设区的城市需要建立租金监测机制，还要定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平。
这就意味着，全国五线以上的城市全部都要完善租金指导价，引导市场的租金水平。
虽然只是租房市场的规范条例，没有法律条文这么强制的属性。
但这经过国务院常务会议讨论然后通过的国务院令，是租赁市场最高级别的执行准则了，未来租赁市场的所有行为宗旨，都要以这份文件为要领。
所以，这是一份可以重构我们租赁市场的强指导性文件，影响的是所有人。
高度规范市场
会有什么影响？
首先是个人以及个人房东。
对整个租房市场而言，由于禁止非居住空间的出租，还要对租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积需要符合当地规定，那么市场上一些原本违规改建的低价出租房源、群租房等会相应减少。
租房群体的可选租赁的房源减少，也就只能选择租金更贵的合规房源。
而房东原本可出租的房源供应减少后，也会通过其他的方式向市场转嫁原本出租的成本。
尤其是通过违规改建房屋增加出租的一些二房东。
其次是租赁行业相关的企业或机构。
对租赁或者转租企业来说，将面临新的调整。
过去可能发布一些虚假或者误导性房源信息，并不会怎么样。
一些租房平台通过低价虚假出租房源吸引租户，都是常见的事。
但对中介经纪服务有明确的处罚和惩罚性要求，市场也就会规范很多。
从整份文件可以看到，违规发布虚假房源最高可吊销营业执照，甚至对于出租房源未尽到验核职责的都给予处罚。
所以，这份文件是对租赁市场监管的全方位升级，对住房租赁企业、住房租赁经纪机构的约束力也是最强的，影响的主要是住房租赁相关企业。
但是为何在这个时候推出全国性的条例？
如果说要规范租赁市场，实际上过去很多城市基本有当地的住房租赁条例，甚至租金指导价机制也在2021年的时候就已经轰轰烈烈做好了准备。
似乎没必要再从全国层面统一条例。
比如深圳、广州、成都、上海，早就已经有了房屋租赁条例以及租金参考价机制，合理引导当地的租金市场水平。
深圳自1992年就出台了《深圳经济特区房屋租赁条例》，且一直都有租金参考价，2022年也更新了租金参考价机制，覆盖小区、城中村、产业园区；按片区和物业类型细化定价，还推出了租赁参考价格查询平台，根据租赁市场变化情况适时更新房屋租赁参考价格。
广州2020年6月就出台了《广州市房屋租赁管理规定》，并且从2006年开始连续十几年测定与发布年度房屋租金参考价，房屋租金参考价范围覆盖全市 11 个行政区，但特别强调，房屋租金参考价的租金不含税、物业管理费、水电费等费用，仅作为租金议定的参考依据，非政府强制定价标准。
但依旧推出了这么高规格的文件。
很明显，一方面，这些地方性的文件都是非强制性的，租房指导价作为市场议价参考，非强制性标准，效力和对市场的引导效果比较一般。
另一方面，我们正在形成一个庞大的保障性租赁住房市场。
2021年国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，支持筹建公租房和保障性租赁住房，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房。
去年12月人民银行设立了3000亿元支持保障性住房再贷款。
这几年一些国企、央企下场收储了大量的存量商品房用作保障性住房，并进行配售或配租。
比如今年以来上海、郑州、北京怀柔的区属国企都发布收购存量房作为保障性住房的公告。
据中指研究院不完全统计，2024年以来全国有超80城（区）发布收购存量商品房作为保障性住房的公告。
而全国几十个重点城市在过去，设定了几百万套的“十四五”时期保租房筹建目标，未来会形成更庞大的保障性租赁市场。
随着收储上来的保障性租赁住房的规模增加，保障性租赁住房慢慢会成为本地租房市场很重要的组成部分。
这就需要更强，约束力更高的《住房租赁条例》作为整个租赁市场的行为准则，把市场规范和统一起来。
所以也可以看到《条例》的监督管理方，除了地方人民政府房产管理部门，还要与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享。
而各个部门的职责都是紧密关联的。
比如民政部门可以共享与保障性租赁住房申请相关的低保、收入、社保数据；
比如自然资源部门可以共享是否有不动产登记和房源真实性；
比如教育部门关乎的是承租人子女入学权益落实；
比如税务和统计部门可以监测租金和交易。
再比如金融管理部门可以监管到资金账户流水，防范租金挪用。
这就相当于把未来的租赁市场高度规范起来。 新规重塑租赁市场，短期租金或涨，长期利好租客与行业规范发展。 完，房租又要涨价了，我们工薪阶层怎么办啊 没看懂？这不是要向上拉租金了 厨房，卫生间，车库等非居住空间不得单独出租，这相当于变相涨房租，变相提高不买房者的居住成本。政府这招是在逼着兜里有钱却持币观望的租客买房啊[奸笑] 我是一租客，也没欠过租金，但我想问一下，物业公司和住户产生矛盾的新闻应该多过租客欠费的。为什么 如今房屋交易市场不太好，一些房东把房子交给二房东来大理，结果这个市场乱象丛生，文章中的一些乱象一直都存在，然而这些问题到底由谁来管理？管理部门的作为又有谁来监督，老百姓可以说投诉无门。 估计是为了下一步征税 请保护业主、房东的权益。不要单方面打劫，对守着良心出租的房东要保护，降低成本才能真正降租，消防等应当由相关部门单位提供便民服务，不能手续繁琐，增加费用。打击包租公司的非法合同、欺诈合同、弯弯绕绕合同、违约及跑路行为。只有保护了房东才能真正保护承租者。 物业费高请管管，开发商霸王合同监管只罚取5000元，对广大业主并不赔偿损失，维权诉讼风险、成本让人无胆，放任开发商
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