重磅！深圳东部第一烂尾楼，要被政府「收地化险」了
莫老爷/文最新重磅消息！烂尾N久，一直流拍的深圳东部超级地标“世茂深港国际中心”，终于迎来实质性进展。昨天，2025年7月15日，网上流传出一张盖了“中信信托有限责任公司”红章的《中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划•2025年第一次受益人大会表决票》图片，关键信息如下：1，深圳市龙岗区龙城街道办事处、深圳市龙岗区土地整备事务中心正在推进一个“收地化险”方案；2，方案针对龙岗大运新城CBD的“世茂深港国际中心”地块，直接关联“深圳龙岗融资集合资金信托计划”全体投资人；
3，根据方案，政府拟以68亿元补偿金收回项目12宗土地及地上建筑物；
4，目前，“世茂深港国际中心”土地权属情况为，12宗土地中11宗归属该信托计划（背景补充：当年世茂通过信托筹钱盖这个项目，后来世茂暴雷，钱还不上，法院就把这个项目抵债给信托方，但信托方一直卖不掉这个项目，导致没办法变现给到信托全体投资人）；5，这68亿元将首先用于偿还拖欠税费、信托管理费、工程款等刚性支出，剩余部分将按比例返还给信托投资人。
下面，简单复盘这个项目“拿地-筹资-开发商暴雷-项目烂尾”全过程，来探讨下这笔68亿元交易，谁赚了，谁亏了？
1，2017年：世茂豪赌拿地
2017年，房地产还挺火，世茂集团觉得深圳有搞头，于是，花天价（总价239.43亿元、楼面价约1.75万元/㎡）在深圳龙岗大运新城CBD拍了一块纯商服地，创下当时深圳第二高总价地王纪录。
世茂当时的野心很大：计划总投资500亿，将这块地打造成集700米超塔、深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、大型商业、高端公寓等为一体的综合开发运营项目，为深圳添一个新地标
盖一个城市新地标，哪有不烧钱的？但世茂当时的账面现金没那么多，只能先玩“内循环”。
让旗下的福建瑞盈公司（相当于世茂的 “钱袋子分支”）借一笔钱给深圳世茂公司（负责具体盖楼的项目公司），让深圳世茂先用着搞前期开发。
这时候，这笔钱的关系是：深圳世茂欠福建瑞盈的钱，福建瑞盈手里则握着 “深圳世茂该还我钱” 的债权。
项目越往后花钱越多，世茂自己的钱不够了。
于是，中信信托出场了，搞了个“深圳龙岗融资集合资金信托计划”，帮世茂向社会上的投资者借钱来继续盖楼。
那时市场信心还不错，投资者一看：哟，世茂是大品牌开发商；盖的又是政府重点支持的超高层地标；收益率看起来也挺香！瞬间，吸引了上千投资者“哄抢”，募集到了87亿元，成为中信历史上最大的单一集合信托。
这笔钱要怎么 “合法” 给到项目？中信信托的做法是，把福建瑞盈手里的 “深圳世茂欠款债权” 买了过来。
那么，本来是深圳世茂欠福建瑞盈的钱，就变成了深圳世茂欠中信信托计划的钱，而中信信托的钱来自投资者，这样一来，投资者的钱就通过 “买债权” 的方式，绕了个弯进了项目口袋，用来盖“世茂深港国际中心”。
刚开始，投资人安心收利息，大家一片欢喜，然而，很快就天有不测风云！
2021年开始，中国房地产急转直下：国家调控收紧，不让房企乱借钱，老百姓买房也谨慎了，房企卖楼回款变慢。
世茂也踩了坑：之前扩张太猛，欠了一屁股债，现在卖楼回不来钱，还不上之前借的各种款。
到2021年底，世茂资金链彻底断了，宣告暴雷，全国各地世茂的楼盘也都陆续进入停工烂尾状态。
2022年3月，“世茂深港国际中心”也停工烂尾了，成为深圳最大烂尾项目之一。
更要命的是，该项目涉及的多笔信托都还不上钱了，其中就包括欠中信信托的钱（也就是投资者的钱），也还不上了。
2022年2月16日，世茂及中信信托宣布，该信托59.94亿元的余额需要寻求展期（即只还了点初始本金就停止还款了）。
又过了两个月，2022年4月，世茂则干脆宣布不还钱了，把投资者和中信信托直接急死+气死。
作为受托人，中信也是要负责任的，肯定不能眼睁睁看着投资者的钱打水漂。
2022年8月，中信信托先把项目的土地、股权、没卖的房子都查封了（通过冻结资产，防止跑路），然后，又试图把这些资产拍卖掉，变现还给投资者。
但当时房地产市场很冷，这个项目又耗资巨大，一旦砸手里，任何企业都吃不消，导致拍卖了两次，一次比一次价格底，最后还是都流拍了，根本没人敢接盘，投资者的钱始终回不来。
2025年年初发布的龙岗区年度工作报告，明确提出“世茂深港国际中心”要作为龙岗区2025年重点项目，加快推进建设，并且由区领导挂点主持。
现在，龙岗政府不就出手了么，找“深圳龙岗融资集合资金信托计划”全体投资人协商落地68亿元的“收地化险”方案。
这一方案，这笔交易，在莫老爷看来，对各个利益相关方都是“最优解”。
对信托投资者来说：
虽然可能不够本金，但总比血本无归强。莫老爷粗略估了下，扣除那些杂七杂八的费用后，应该能拿回本金六折以上。
对政府来说：
1，收回的土地能重新盘活生钱。你看，中海地产今年年初刚在这附近溢价70%拿了块宅地，说明这地段多抢手啊！政府把收回来的地调整下土地用途，拆成几块住宅来卖，多来几个像中海这样的开发商抢地，补偿款立马就回本了。
话又说回来，中海是不是早就收到了风声，知道政府要把这烂尾楼给盘活，所以才敢溢价这么多拿地的？
2，项目盘活了，整个区域的经济都能被带动起来。这地方在大运，是深圳东部核心宝地。现在人家来看演唱会，一抬头就是一大片烂尾楼，多掉价。等土地重新开发，不管是盖新住宅、建商业还是搞配套，都能让这片区域更值钱，人气和活力自然就上来了。
当然，后续具体会怎么处置这块地，咱们还得以官方消息为准。
莫老爷强烈建议，尽量别拆成一堆宅地来卖，这可是大运CBD啊，要是全盖成住宅，那CBD的气场就散了，太可惜了。
还是得搞地标——不是说这公司不好，而是不适合最好是便宜点卖给华润置地，它最擅长干这个，接手后想办法和旁边的“华润大运天地”联动起来，很快就能形成片区合力。据莫老爷在龙岗大运一带的“民调”，如果把这个项目交给华润，大运老百姓都会开心得合不拢嘴。
龙岗真的太需要一个能撑得起场面的超级综合体了，只有华润置地能干好这件事，长远来看，政府让点利根本不算什么。
总的来说，这是一次化解金融风险、推动城市发展的积极尝试，让我们拭目以待“世茂深港国际中心”会有怎样的华丽转身。龙岗政府，这次做得太棒了。
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