救楼市的大招，还有！20年前香港曾用过
当前，全国楼市继续降温。很多国际投行，包含国内的一些研究机构，近期纷纷把中国楼市止跌企稳，也就是楼市见底的时间往后推了，有些推迟到 2026 年，有些推迟到 2027 年，有些更悲观。
总体来看，目前中国楼市非常罕见的大幅降温，是泡沫破灭之后的大型调整，也可能说是硬着陆了，市场寻底所需时长，明显超出预期。
房地产硬着陆了
过去四年，从国家到地方，相关部门也做了很多努力，但效果并不是特别好。
这也说明中国的房地产泡沫的破灭，是几十年一遇的商品化、市场化之后的第一次真正的泡沫破裂。
过去楼市低迷，像2008 年，主要是国际上爆发了次贷危机，金融危机冲击到中国的经济和楼市。
而此次房地产泡沫的破灭，主要是内因，我们房地产本身的泡沫比较大了，又遭遇了国内调控政策的不断升级加码，类似 “三道红线” 等等，把房地产泡沫给挤破了。
而在这一过程中，并没有遭遇到类似 2008 年国际金融危机那种国际形势巨变对我国的冲击。
近三年多，政策面在放松限购、限贷、限价，降低购房利率、下调税率，购房给补贴，支持房企融资，控制土地供应等方面在努力。
总体来看，支持性的政策比较多，但购买力依然没有起来。
主要是因为，购房者的信心和能力受挫了！
在供给方面，措施是所谓的严控增量、优化存量，新增的土地供应、新增的项目开发要严格控制，政策是对头的，但是落地性比较差。
严控增量地方有抗性
主要是地方层面有自己的利益诉求，土地财政是地方的 “小金库”。
地方的很多支出，包含公务员的福利工资、教师的福利工资，地方一些基础设施维护、运营等都靠着土地财政。
即便是很多城市楼市大幅降温，土地不好卖了，但地方政府的想法没变，还是能多卖块地就多卖块地。
去年国家出台相关规定，城市新房住宅的去化周期如果超过 18 个月，要控制地方卖地；去化周期超过 36 个月，地方政府连一块地都不能卖了。
新政出台之后，有研究机构就公布了全国很多城市的住宅去化周期，其中相当部分地区超过 18 个月，少数超过 36 个月。
比较搞笑的是，但相关地方政府立马就站出来“辟谣”了：研究机构的数据有问题、是错误的，他们那里的新房去化周期低于 18 个月，或者是还没超过 36 个月。
他们的态度与目的很明白，谁也不能阻止我卖地！
针对这种情况，国家相关部门估计已经意识到了问题的严重性，前不久的国常会上就提出：要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策。
也就是说，对于各地上报的数据，可信度不是很高了，部委层面需要更加翔实的数据，以合适的方式直接进行摸底调查，以便真实掌握各地新房供应量到底有多大，住宅去化周期到底有多长？
不过，国家相关部门，可能还没意识到另外一点：要严控住宅的增量，但增量里面既包含商品住宅，又包含保障房。
压减保障房供应很有必要
关于商品房的增量控制，可以出台政策督导，要求地方政府严格落实。
但关于保障房，政策协调要把握好分寸：
在楼市火爆、房价涨得比较快的时候大力建设保障房，有助于缓解中低收入家庭的住房困难；而在楼市低迷，尤其是房地产泡沫破裂之后的当下，加大保障房的建设力度，会对楼市造成负面影响。
因为保障房也是房子，也是供给；供给大了之后，自然会使楼市的供求关系发生变化，进而抑制价格。
咱们分析一下保障房的供给如何影响着整个楼市的走势。
第一层面，保障房供应量大了之后，会分流部分商品房市场的需求。
而在市场比较低迷的时候，商品房市场里面的需求量已经萎缩得很小了，保障房却要从商品房市场当中分走一大块，那自然会使商品房价格继续下跌。
保障房里面有两大组成部分，一部分是配售型保障房。
这类房子的定价非常便宜，一般只有周边商品房价格的一半左右，虽然它以后是封闭性运行，但这么低的价格，肯定会冲击到周边的商品房项目。
而且配售型保障房当中，相当一块是定向供应给各地的公务员、事业单位人员、教师等等人群。
地方公务员们自然愿意大力推进配售型保障房的落地，这对他们是有利的。
保障房里面的另一部分是出租房。
出租房的租金定价，一般是市场价的七折左右。不同地区、不同种类，折价程度有差别。
过去各地的廉租住房，租金极低，只有市场价的一折二折；部分地区的公租房，是市场价的七折左右；近几年力推的保租房，部分地区为八折左右。
问题是，近几年，不仅房价大跌，租金也在跌。
分享一张老杨统计的全国 50 个大中城市的住房租金走势图：
2011 年到 2018 年，租金都是上涨的；
2018 年四季度到 2021 年三季度，高位盘整震荡，比如 2021 年三季度每平米租金是 32 块钱；
但 2022 年以来，随着全国房价下跌，租金也跟着跌，目前租金价格只有 29 块钱，相比四年前已经跌了 10% 了。
租金价格是消费品价格，租金价格的下跌是导致 CPI 同比下跌的重要原因，而 CPI 同比下跌又是造成经济通缩的重要原因。
也就是说，房价持续下跌造成了资产价格的下跌，导致家庭财富持续缩水，而房租价格的下跌拖着物价下跌，进而造成经济通缩。
近几年很多大城市大量供应了保障性租赁住房，它们的租金价格比较低，这种房子大量上市之后，自然会冲击市场化的租赁市场，从而拖着整个市场租金价格往下走。
综上分析，结论很明确：在楼市很低迷的时期，要减少保障房的供应量，不管是配售型的，还是配租型的。
我举个例子，以前也曾经分享过。
1997 年香港回归，当时香港的楼市处于繁荣期的顶峰，第一任特首董建华豪情万丈地宣布：咱们香港的住房很紧张，很多人很困难，未来每年都要建 8.5 万套保障房。
结果，后来受到亚洲金融危机的冲击，1998 年开始，香港的房价持续下跌，到 2003 年，房价累计下跌超过六成。
在当时的背景下，如果还是每年坚持建 8.5 万套保障房，那香港楼市永远都见不到底。
事实上，在香港楼市大幅下跌之后没多久，香港当局就放弃了原定的每年新建 8.5 万套的计划。
商品房市场的残酷表现，倒逼住房保障供应计划进行重大调整。
这就是所谓的“形势比人强”，在房地产领域的体现吧。
保障房暂应只保困难群体
除此，还可通过另一个视角来审视保障房这事。
既然房价已经猛跌、租金已经大跌，那么很多原本买不起房、租不起房的中低收入群体、或者积蓄不多年轻人，已经有能力通过市场来解决住房问题了。
尤其是公务员、事业编人员、高校老师、人才类，在这一拯救房地产市场的关键时期，就不要厚着脸皮贪点特殊的保障房福利了。
保障房不能全部停下来，我们急需调整的是：一是只针对低收入、居住困难群体，继续实施保障；二是暂时停建所有保障房，改为收购新房或二手房用作保障房，这有助于商品房去库存。
期待睿智部门与有识之士，及时调整保障房供应政策，共同推动房地产市场尽早止跌回稳。 楼市寒冬，保障房还在拼命盖，真·雪上加霜 老百姓没钱，加上教育、医疗（不能生大病）、生育，赡养等等压力巨大，谁还愿意冒这么大的风险掏空“三个口袋”买房？？？谁愿做接盘侠就去买。 目前国家收购转为租赁房还有救 华山一条路 可笑，郁金香还要救 别再忽悠劳苦百姓了，现实打脸了。这么低的生育率说明一切！想要救楼市先要解决好民生问题，新的三座大山（房价、教育、医疗保障）压得劳苦百姓喘不过气来了。 现在大家都不要商品房了。都去住保障房了、经济又实惠。 取消剩余所有限购限贷等枷锁给予政策支持；降低首付直指零首付或恢复首付贷降低购房门槛；大幅降低存款利率接近零利率逼闲置资金入市…… 解决烂尾楼才行 人民群众己经觉醒了。。。