疲软如斯：深圳只能底价卖地，上海半年狂卷1600亿+
把库存去化控制在10个月左右，深圳就赶忙卖地了。不巧的是，卖地不是很热闹，就龙华A817-0619地块，吸引到8家国企央企来抢，65轮角逐，由联发拿下。而宝中黄金地块乏人询问。
终于，还是光明拍成功一块地，还是按底价卖出。
6月27日，光明中心区宅地（宗地号A509-0074）由深振业、天健、深建辰投资联合体以底价19.94亿竞得。（深圳市振业（集团）有限公司、深圳市前海天健房地产有限公司、深圳市建辰投资发展有限公司）
而且，由三家国企一起来拿。不到20个亿，都要三家牵手凑钱。
其中有一家，还是光明自己的企业——深圳市建辰投资发展有限公司，是深圳市光明区建设发展集团有限公司100%持股的国有独资企业。。
咳，珠三角这一轮是彻底不如长三角。
上海，今年才过半，土地协议出让超1000亿，前5轮集中土拍也达约633亿，狂造地王！资金助力上海夯实中国龙头城市地位呀。
在上海拿地的，有招商、华润、保利、绿城、金茂、象屿、建发、联发、国贸、越秀、金地、龙湖、大华、中国铁建、中建八局。
名单，很多央国企。甚至还有招商、华润、金地、越秀等广东房企——大家不一定在大湾区踊跃，但一定敢在上海活跃。招商、华润，去年在上海都是百亿级拿地。
杭州，今年半年土拍吸金1160亿元，全国第一，频创楼面价5万+地王，同比增长96%，已接近2024年全年卖地金额（1169亿元）。
北京土拍达1005.6亿元，全国第二。
土地卖得好，是因为楼市卖得出价、走得了量。
上海，上半年豪宅一阵阵的火，日光很普遍。
2025年，深圳一季度以后，楼市就是疲弱。五一黄金周彻底拜拜。
而且房价，还在让步——跌，还能讲价。
经常有粉丝来问我，深圳楼市如何。
好难港啊！
全球这局势，大家都看得到。一哥二哥三哥，重新排座位。老大比较拽，动不动丢炮仗，全球点火。
中国出口重镇，深圳，不得不埋头干外贸，不敢搞虚的地产、金融。
所以，深圳楼市，就是在辛苦筑底中。辛苦谋局，想让房价挺在某个刻度，然后成交量上去。
可是，对于操盘人员，这是亚历山大的事。卖房不容易，营销人苦撑。
二手房，连互联网中介都冷清了许多。流量降低。大家还又上下游各种渗透，以往让给同行赚的小钱，现在每一个子儿，都想捞到自己碗里。
难啊！
市场既然曾经领涨得了全国，现在就必然会滞后长三角。这是珠三角必须要应对的。
市场上，置业者早已理性。珠三角的人，忙打单、搞钱，勿cue。
回头看光明这块地。
A509-0074宗地临近光明大街，这块名盘扎堆，mall成群，优校星罗密布。一站到凤凰城。周边有金地峰境瑞府。
这块地，建面超10万㎡，容积率3.1，占地近3.5万㎡，建面10.8万㎡，住宅为主、占10.2万㎡，商业1500㎡，还有一所幼儿园。
天生丽质。
而且，这还是一个调规地块。今年4月份才调的，从工业用途，改为住宅的。也就是，命运从商务公寓，变成了住宅。堪比招考公上岸进了体制。
可见，光明实在想成功拍出一点地。所以，在中心区域挤一挤，拿出宅地来。
怕房企没钱，区属企业还要自掏腰包“领投”。
光明现在的楼市，退火已久。
中心区域的新房，也就是4万多。普遍比高峰期削去了20%多，至少。
二手房从7-9万，更是一路萎缩。
光明偏远一点的，像兰玉庭，最新拿证，备案价3.79万。85打个折，折后均价约3.2万，折单价后3万起，总价253万起。
因此，这块地的楼面价，就很尊重当下的市场行情。楼面价才1.84万，如果按中心区4.5万的可售均价，利润空间就是极大。甚至，哪怕击穿4万，也是不怕的。
这个时候再看参与拿地的公司，联发和振业，这俩都是在光明有主力新盘的。
而且，他们的盘，彼时地价高、售价高。生逢楼市低谷，去化自然很辛苦，折扣猛。赚的是辛苦钱，辛苦的一点点钱。
可以想见，早前的地都贵，利润率肯定是走的感人路线。
辣么，联发和振业，在光明都没赚到大钱。
所以，区企业带资，拉着他们一起干中心级的地，只要房价不崩盘，利润是可见的。这就等于，对这两个房企来说，是个福利吧。
楼市会不会起来，不是站在光明这个角落能说清的。
一切，还是看全球几个战略地区，什么时候安静下来。新的秩序建立，蛋糕分好，咱这内部、才能放松点儿劲儿，真正刺激楼市、股市。
关税阶段性稳定了，但是大局势至少要到年底才略清晰。今年楼市，还是讲究刚需入市为主。尤其是深圳。
今年高考，光明和西部科技城的概念，就很火。
连东莞的大湾区大学，都蹭着光明科学城来作为“招生”的利好点。说松山湖、光明是一体化搞西部（或珠三角中轴）科学集群的，说大湾区大学跟深理工、中山大学都是科技资源共享的。
这就很好。携手做大。
光明这个地方，有没有前途？
自然是有的。
光明，负责的是深圳“未来故事”的那部分。
但是，未来有多远？未来是需要时间去变现的。
光明城市建设，不说一日千里，但已是刮目相看。城市面貌和配套，就是嘎嘎的好。
但是，光明的幼儿园，有的招不到生。这就说明，光明的人口分布，还不合理。
光明的人口，集中在产业里，在工业区周边。
光明的新房，卖给了市里的人。市里的人买了，但是来不及搬过来。
光明需要人口的一次质变。
光明，集中在中心区做强，是对的。先把城市封面下的居住做扎实，人口搬进来、留下来。然后再去辐射其他的区域。
但是，过去的光明，显然是大饼上每一块都在动。所以，虽然这些年卖出去很多房，但是分散，很多地方人气还是不足。而且，互相竞争价格，互相抢客，就不美了。
AI时代，深圳已经不是被京沪撞了腰，而是，被杭州分流。
杭州做人工智能时代，产业崛起比较明显。
深圳要在大时代跑赢一些，就必须夯实科技实业。深圳搞科技，离不开光明。因为深圳很多前沿科技，就安排在了光明。
所以，长远说，光明肯定行。
但是，业主就要用时间去守候了。
希望光明，在中心区打样，把CBD的繁华、密集、丰盛，给做足。以高地带动低地。
所以，这次光明这块地，拿出来的位置就是对的。
而且，地块无保障房、70/90户型限制，建成后商品住房不限售价。
以后4、5万去卖，操盘思路到位，未必不能复刻龙华中建等几个项目的“热销、日光”。
只要资金给力，现在卖出去的地，年底就会有消息，春节后入市都是阔以的。
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