“三供一业”移交小区更换物业引纷争？“移交协议是没有期限的”
导读2016年，国务院国资委、财政部出台《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》，将国企家属区的供水、供电、供热和物业管理职能从企业剥离，交由专业化企业或机构实行社会化管理。2017年，北京市国资委、市财政局发布《关于市属国有企业非经营性资产及在京中央企业职工家属区“三供一业”分离移交工作有关事项的通知》，“三供一业”移交工作在北京展开。2020年，位于丰台区的原北京铁路局职工集资建房项目——京铁家园小区完成“三供一业”移交，几年过去，这个小区正面临多重困境……
业委会：业主不满物业服务
京铁家园小区位于北京市丰台区西翠路98号，紧邻西四环，2000年左右建成，是铁路系统的大型集资建房项目，约3600户。2020年，北京天岳恒房屋经营管理有限公司经“三供一业”移交入驻小区。不过，部分业主对物业服务不太满意，小区业委会主任陶女士表示：
业委会主任陶女士：他进来以后没有服务意识，首先他没有签订服务合同，你跟铁路局不管是大框架协议也好，你跟它有什么协议，进小区服务应该有服务合同，这是必须的，他没有服务合同。第二个，物业费价格没有通过协商，没有通过业主大会进行协商，超过原物业费将近4倍。
京铁家园小区是铁路系统的大型集资建房项目/百度地图
陶女士等业主认为，小区规模较大，公共收益比较多，物业公司应该盈余较多，但提供的服务没有达到业主预期。于是，更换物业服务公司的工作在2022年启动，经过数次延宕，去年7月，京铁家园小区业主大会终于召开，根据业委会提供的业主大会会议表决结果公告，有84.6%的业主同意更换北京满天星物业管理有限责任公司为新物业，同意面积占比84.9%。
业委会主任陶女士：（2024年）7月29号业主大会开完了，他就应该撤场。那就执行《北京市物业管理条例》第七十六条，在业主大会召开以后，一个月之内你就得撤场，交接新的物业。
“问北京”此前报道：
“你不能老这么久拖不决，我们是最无辜的……” | 追问
原物业公司为何不撤场？
从2024年7月到现在，原物业公司——北京天岳恒房屋经营管理有限公司迟迟没有撤场，这是为什么呢？5月20号，记者来到北京天岳恒房屋经营管理有限公司紫玉分公司，工作人员拿出中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段与北京天岳恒房屋经营管理有限公司2020年签订的《在京职工家属区“三供一业”物业分离移交协议》向记者表示：
天岳恒：我们是跟他们不叫物业服务协议的，我们叫“三公一业移交协议”，物业服务是其中很小的一部分，它还有大量的资产，大量资产也一并进行移交，等于它打了一大包，整个通过北京市国资委移交给我们公司。
2020年，中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段与北京天岳恒房屋经营管理有限公司，签订 《在京职工家属区“三供一业”物业分离移交协议》
原物业：认可新物业 不认可移交面积
天岳恒紫玉分公司这位工作人员说，天岳恒公司认可业主大会选聘新的物业公司，但是，新的物业公司只能服务包括业主房产面积在内的业主专有面积，大约39万平方米，至于地下室、车库车场、商业配套等12万平方米不能进行移交。
天岳恒：天岳恒公司尊重业主大会选聘新物业的选择，但是，业主大会不能处分国有资产。新的物业公司只能服务包括业主房产面积在内的业主专有面积，大约39万平方米，至于地下室、车库车场、商业配套等约12万平方米是铁路局的国有资产，天岳恒公司无权替国有资产管理机构做移交决定。在国有资产处置问题上，只有国有资产管理机构有权处置。
京铁家园小区位于丰台区西翠路98号，紧邻西四环，2000年左右建成/王小孟 摄
新物业：移交方式无法接受
对此，新选聘的物业公司——北京满天星物业管理有限责任公司京铁家园项目的负责人马先生表示，对于这样的移交方式，满天星物业无法接受。
满天星物业马先生：就没有诚意，他就说大门不交，中控室不交，车库车场不交，然后就让我们把公共区域、水电费负责，相当没有道理。我说你这叫什么物业移交啊，责任都我来担，你们该收钱收钱，哪有这么干的。
业委会：移交范围应为小区全部
业委会主任陶女士也表示，按照小区业主大会通过的《议事规则》，小区物业服务面积不仅包括业主专有面积，还包括共有面积，物业公司的移交范围应为京铁家园小区的全部。
业委会主任陶女士：物业交接它不管是专有面积还是共有面积，都是小区的服务范围，他要交接与产权没有关系，他不能因为产权不移交，他没有这个资格说这话，这产权归铁路局，但是铁路局我们是集资建房，业主占百分之六十八点多的股份，铁路局才占百分之三十几，服务面积我们小区有一个议事规则，四至，东至哪儿西至哪儿南至哪儿北至哪儿，这是整个区域的服务面积，应该按四至面积交。
原物业：12万平方米没参加投票
对于小区业委会的说法，天岳恒公司认为，按照《北京市物业管理条例》，业主共同决定事项的投票比例应为：经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，如果将12万平方米共有面积也计算在内，那是达不到“双三分之二”要求的。
天岳恒：按照《北京市物业管理条例》，业主共同决定事项的投票比例应为：经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，每家每户的房本加在一起是39万平方米左右，铁路局自有（国有）产权12万平方米左右没有参与投票，是达不到小区总面积三分之二的。
“12万平方米”为何成为交接关键？
这12万平方米之所以成为新老物业公司能否顺利交接的关键，部分原因在于，小区的很多经营收益来自于这部分面积，业委会主任陶女士说：
业委会主任陶女士：全租出去了，车辆收益的话每年都得四百多万，加上你出租的得有三四百万。那么大7000多平米，地下室一层二层设备层，东部它还出租了，给人家出租乒乓球训练了，那一大片面积也不少。
12万平方米之所以成为新老物业公司能否顺利交接的关键，部分原因在于，小区的很多经营收益来自于这部分面积/王小孟 摄
而在天岳恒公司工作人员王女士（化姓）看来，央企的“三供一业”移交并不是每个小区单独移交，而是中央在京单位的职工住宅区全部移交，既有京铁家园这样成规模的小区，也有不成规模的零散的区域或个别的楼宇，都由天岳恒提供物业服务，天岳恒需要整体协调。并且，“三供一业”移交是国有物业企业依据相关政策执行的。
天岳恒王女士：为什么说这个小区不能独立的去看？再说回到“三供一业”的政策，我们接收了300多万平方米的铁路的，它有好有坏，像成规模的小区只有5个，剩下的有几千平米的，有几十平米的，都散落的，最远到那个，咱们经常说出去玩，到房山十渡是吧？你知道十七渡是什么概念？翻过去就是河北，就是那种破平房，铁路沿线的那种小板板的房子，过去的工棚了，全部都在我们手里。
原物业：移交协议没有服务期限
王女士还表示，相关“三供一业”移交协议，并没有明确约定天岳恒对“三供一业”移交小区的物业服务期限。“三供一业”移交是由国有企业接收“三供一业”小区的物业管理，天岳恒对“三供一业”移交小区可持续化管理是负有兜底责任的。
天岳恒王女士：我们“三供一业”移交的协议是没有期限的，当然我们是约定了一个5年的过渡期，这个过渡期之内就是培养居民缴费的行为，实际上，我们跟铁路的这个移交的协议是一个永久性的，就是这个家属区就永远的交给了这个市属企业来管理，按照这个”三供一业“的政策，它没有期限。
小区部分资产无产权证明
不仅服务期限不明确，由于“三供一业”小区为国有划拨土地，小区内的部分资产也没有明晰的产权证明，天岳恒公司工作人员孙先生（化姓）表示：
天岳恒孙先生：咱商品房小区，业主的物权，就是业主的专有部分和固有部分划分得很清楚，公摊面积分割得很清楚，地下室、配电室、水泵房、楼道、候梯厅分割得很清楚，“三供一业”因为是国有划拨土地，给它划拨一块，解决北京铁路局集团员工的宿舍问题。等于铁路的好多资产，它很多是不办产权证的，因为投资人、受益使用都是它的。
属地：沟通已无法解决矛盾
正是在这样的情况下，业委会按照《北京市物业管理条例》，合法合规地完成了对物业公司的更换后，问题和争议逐渐浮出水面。属地六里桥街道办事处社区办的赵科长表示，问题出现后，街道办多次组织沟通协调会，但是双方的分歧仅仅通过沟通已经无法解决。
六里桥街道办事处社区办赵科长：双方沟通一直不太顺畅，我们调度了大大小小10多次，双方也从最开始的不愿移交，现在至少对39万平方米的移交面积达成共识，街道办也会继续加强对物业移交的监管。但是，权属方面的问题不是我们能定分止争的，具体移交的方案还需要双方达成共识。
街道办组织物业移交沟通会/受访者 供
业主看法不一
物业服务与小区居民生活息息相关。记者在采访中了解到，目前，小区的物业费缴费比例偏低，很多居民都表达了对于提高物业服务水平的期待。
业主于先生：你看这院，小区的公共设施也好，停车各方面，卫生，你到各个楼里头去，那卫生相当差。
不过，也有业主表示，希望业委会能更多地带领业主共同督促、引导现有物业公司提升服务质量。
业主王先生：它不是说物业不换的问题，而是，第一产权问题，第二是业委会它存在很大的问题，2002年的小区说新不新，说老不老，它面临很多样的问题，我觉得业委会起到的应该是督促监督引导，但是他们一直在吹毛求疵。不是说组织一堆人去跟物业闹，不是你的，你就不用想那些东西。
小区内公示的收费标准/王小孟 摄
属地剖析矛盾根源
对于小区目前的状况，丰台区六里桥街道办事处二级调研员苟光茂表示，据了解，五年前，六里桥街道还没有成立，当时天岳恒公司入驻小区时，业委会就与天岳恒公司出现了矛盾，在苟光茂看来，天岳恒公司与业委会都有各自的根据，矛盾的根源可能在于，政府层面关于“三供一业”的相关文件与北京市出台的物业管理条例没有有效衔接。
六里桥街道办二级调研员苟光茂：我们在基层指导工作有时也感到很困惑，国务院2016年出台的45号文件（关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见）和2020年北京市人大常委会出台的北京市物业管理条例，它们之间的关系怎么去兼容？法规上没有一个衔接。双方各持己见，我们基层在指导工作的过程中就比较棘手，难以说服双方。
原物业：达成良性互动还需十年
在北京天岳恒公司工作人员王女士看来，由于确权工作复杂、原国有单位职工对物业服务市场化接受度不高等原因，“三供一业”移交小区像商品房小区一样走向物业服务良性循环，达成业委会与物业公司良性互动，还有很长一段路要走。
天岳恒王女士：接管小区以来，我们在“三供一业”改造提升、物业服务、疫情防控等方面投入了大量的人力物力和财力，尽管在前期收费率不高的情况下，天岳恒公司仍然在品质控制、垃圾分类、社区共建共管、社区文化等方面做了大量工作，但是，实现完全市场化，能够达到现在商品房这种，就是（按照物业服务）一级标准，我交两块钱，我（获得）两块钱的服务，大家都能够达成共识，认可这件事情，我觉得“三供一业”还需要至少10年。这个行业里边的每个人都挺痛苦的，就是不好讲对错，你换个角度就是对，换个角度就是错，谁也不能在这里边妄言对错。
双方等待法院判决
属地六里桥街道办二级调研员苟光茂表示，目前相关纠纷已经进入司法诉讼程序，在等待判决。在此期间，属地街道、社区将依法依规履行职责，督促现物业公司做好各项物业服务，保障小区居民日常生活，维护好辖区社会和谐稳定。
六里桥街道办二级调研员苟光茂：就物业移交问题，我们在组织各相关方进行调度后，就出了会议纪要，街道办事处的态度很明确：第一、鉴于各方对移交的面积有争议，相关各方应协商确定移交的区域、范围、面积，达成共识后尽快完成移交；第二，如果各方对移交事宜仍存在争议，致使问题不能顺利解决，建议各方依法依规通过诉讼途径解决，切实维护自身合法权益。
后续进展，“问北京”将持续关注。
小 问 说
“三供一业”移交小区可以更换物业吗？
业委会与物业公司如何实现良性互动？
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记者丨王小孟 编辑丨王小孟
值班主编丨紫苏 谢谢楼主分享！ 感谢楼主分享。
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